Venda de Imóvel e o Ganho de Capital: a Lei do Bem e o REARP como alternativas para refrear a tributação

Fernanda Fantin da Costa. Advogada, especialista em Direito Privado pela Escola da Magistratura Federal do Paraná e Controladoria pela Universidade Federal do Paraná.  Membro e pesquisadora do Grupo de Estudos em Processo Civil da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (GEDPC – PUCPR).

Na dinâmica do mercado imobiliário brasileiro, a alienação de um bem não é apenas um negócio civil, mas também um evento jurídico-tributário que exige a apuração e o recolhimento do imposto sobre o ganho de capital dali decorrente. Tecnicamente, o ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição registrado na Declaração de Imposto de Renda, noutras palavras, é a diferença entre o valor pago oportunamente pelo imóvel e o valor da sua venda posterior. Segundo a Lei nº 7.713/1988 (art. 3º, §2º), essa apuração é obrigatória em diversas operações, como naquelas de compra e venda, permuta, dação em pagamento e adjudicação. Sem um planejamento estratégico, o contribuinte pode enfrentar alíquotas a esse título que variam entre 15% (quinze por cento) e 22,5% (vinte e dois vírgula cinco por cento), conforme previsão do art. 21 da Lei 8.981/1995 alterado pela Lei 13.259/2016. O recolhimento deste imposto é de responsabilidade do vendedor, como destinatário do valor da venda e sujeito efetivo no ganho de capital.

A lei isenta o recolhimento do imposto na hipótese de negociação de bens imóveis com valor de até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), bem como de único imóvel em nome do titular que não ultrapasse o valor de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que, para a última alternativa, nenhuma alienação tenha sido realizada nos últimos 5 (cinco) anos.

Ainda, para imóveis adquiridos até o ano de 1988, a lei prevê percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou de incorporação do bem, nos termos do art. 18 da Lei 7.713/1988.

Superadas essas hipóteses, as alternativas para mitigação do valor a título de tributo a ser recolhido seguem amparadas pela previsão do art. 39 da popularmente conhecida como Lei do Bem (Lei 11.196/2005) e pela recente Lei do REARP (Lei 15.265/2025), que serão tratadas a seguir.

Entre outras alternativas, abordadas rapidamente no tópico anterior, a lei estabelece a isenção do recolhimento do Imposto sobre o ganho de capital nos casos em que o vendedor aplique o produto (o valor da venda) na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no Brasil, em um prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Isto é, desde que o vendedor use o valor que receber na venda do imóvel para o pagamento de outro imóvel, de natureza residencial, observado o prazo avençado, a isenção é devida. Essa previsão é o principal instrumento de eficiência fiscal – de economia – para o proprietário de imóveis residenciais, no caso de alienação, com previsão expressa no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 (conhecida como “Lei do Bem”). 

Um ponto a ser observado é o de, caso o contribuinte venda mais de um imóvel para comprar um novo (exemplo: vende o apartamento e uma casa litorânea para aquisição de um apartamento que comporte a soma dos dois imóveis vendidos para sua aquisição), o prazo de 180 dias será contado a partir da celebração do contrato da primeira operação.

Na hipótese de apenas parte do valor da venda ser reinvestida na amortização de dívida para aquisição de outro imóvel residencial, a tributação incidirá somente sobre a parcela não aplicada na compra ou amortização da dívida.

O Superior Tribunal de Justiça (corte superior no cenário jurídico brasileiro) já sedimentou o entendimento de que é irrelevante se a aquisição do novo imóvel ocorreu antes da venda do antigo, desde que o produto da venda do imóvel negociado seja efetivamente aplicado na aquisição dentro do prazo legal de 180 (cento e oitenta) dias. Entenda-se por uso do valor na aquisição de outro imóvel residencial tanto aquilo que for dado como entrada, como aquilo que for amortizado de financiamento já contratado para a aquisição.

Nesse sentido, um avanço fundamental para o setor imobiliário foi a consolidação do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a amortização de dívidas. No julgamento do REsp 1.469.478, o tribunal declarou a ilegalidade de restrições impostas pela Receita Federal (na IN/SRF nº 599/2005) que tentavam impedir a isenção quando o dinheiro era usado para quitar financiamentos de imóveis residenciais já possuídos pelo alienante e potencial contribuinte (pretenso devedor do imposto por ganho de capital).

O STJ compreende que a aquisição imobiliária no Brasil ocorre na maioria das vezes a prazo, de tal sorte que o emprego do capital para quitar parcelas de financiamentos anteriores estimula o mercado, criando um círculo virtuoso (parafraseando o termo utilizado pelo Ministro Mauro Campbell Marques no julgado em referência) entre compradores, construtoras e bancos. Portanto, utilizar o lucro da venda para amortizar ou quitar débitos remanescentes de aquisição a prazo garante o direito à isenção, desde que respeitado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

A Lei nº 11.196/2005 limita o uso desse benefício a uma vez a cada cinco anos. Contudo, o STJ, em recente decisão (publicada no dia 19 de dezembro de 2025) exarada por ocasião do REsp 2160298, esclareceu um ponto crucial: se o contribuinte solicitou a isenção em uma venda anterior, mas a Receita Federal a negou e o imposto foi efetivamente pago, não houve a fruição do benefício. Nesse caso, o contribuinte não fica impedido de buscar utilizar a isenção novamente antes de transcorrido o quinquênio (os cinco anos), pois a negativa administrativa anterior não deve servir de óbice ao direito.

Para aqueles que não planejam reinvestir o capital advindo da alienação dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, há uma alternativa sazonal e estratégica: o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), introduzido pela Lei nº 15.265/2025. Esta legislação, concebida como medida de ajuste fiscal, permite que o contribuinte atualize o valor de seus imóveis para o valor de mercado pagando uma alíquota reduzida de 4% (quatro por cento) sobre a diferença.

A adesão ao REARP é uma oportunidade temporal específica, com uma janela de apenas 90 (noventa) dias a contar da publicação da lei (ocorrida no final do mês de novembro de 2025). Ao atualizar o custo de aquisição agora, o proprietário reduz drasticamente o imposto a pagar em uma venda futura, evitando as alíquotas progressivas de 15% a 22,5% que incidiriam sobre um lucro imobiliário acumulado, e podendo parcelar o valor em até 36 (trinta e seis) quotas iguais.

A Lei 15.265/2025 conta com nuances adicionais específicas para aproveitamento e adesão, como o período mínimo de permanência com o imóvel de 5 (cinco) anos após a regularização, que deve ser observada junto das demais exigências que a lei apresenta.

Afastadas as hipóteses de aplicação de redutor da alíquota no caso de imóveis adquiridos antes do ano de 1988, bem como em não sendo imóvel abaixo de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) ou único imóvel no valor máximo de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), e demais peculiaridades atinentes às estas alternativas, conforme tratado rapidamente acima, o planejamento tributário para uma venda imobiliária cobra – de uma forma positiva – atenção tanto à Lei nº 11.196/2005 (Lei do Bem) quanto ao novo REARP, para que a operação reverta no menor desembolso possível para o contribuinte que aufere o ganho de capital. 

Enquanto a Lei nº 11.196/2005 permite a isenção total para quem reinveste em moradia ou liquida financiamentos, o REARP oferece uma saída econômica (mesmo que atualmente efêmera) para a regularização patrimonial.

A tributação sobre o lucro imobiliário é a regra. Rememora-se que a operação de alienação do bem performa como fato gerador de outro tributo bem como a operação conta com despesas notariais, de forma tal que utilizar a legislação vigente para estruturar a melhor forma e momento da venda, pode reverberar em uma economia substancial, afastada ou minorada a incidência de uma alíquota originária e mínima de 15% (quinze por cento) que, a depender do valor da operação e do lucro auferido, pode indicar o (in)sucesso financeiro da alienação realizada.