O ano de 2025 foi marcado pelo aprofundamento de debates técnicos relevantes para o setor de loteamentos e comunidades planejadas, com especial atenção à interface entre a legislação urbanística, tributária, registral e a prática cotidiana enfrentada por loteadores, incorporadores, cartórios e entes municipais.
A Comissão de Loteamentos e Comunidades Planejadas do IBRADIM concentrou seus trabalhos na análise crítica de alterações legislativas recentes, decisões judiciais e entraves operacionais que impactam diretamente a viabilidade econômica e jurídica dos empreendimentos, estruturando suas discussões em eixos temáticos prioritários.
Tributação, IPTU e o Termo de Verificação de Obras (TVO)
Um dos temas centrais dos debates foi a legalidade da cobrança do IPTU antes da emissão do Termo de Verificação de Obras. À luz da Lei nº 14.620/2023 e do art. 22 da Lei nº 6.766/1979, discutiu-se a incompatibilidade entre a exigência do tributo e a ausência de individualização registral e cadastral dos lotes.
Nesse contexto, foi analisado precedente recente do Tribunal de Justiça de São Paulo que reconheceu a nulidade de lançamentos de IPTU sobre lotes sem TVO, reforçando a compreensão de que a fruição plena da propriedade pressupõe a conclusão das obras de infraestrutura.
Em articulação com a Comissão de Direito Tributário, também foi debatido o Tema 1.158 do STJ, consolidando o entendimento de que o credor fiduciário não possui legitimidade passiva para responder pelo IPTU antes da consolidação da propriedade. A Comissão, ainda, alertou para o risco de os municípios passarem a lançar o imposto sobre a gleba como um todo, elevando o custo tributário durante a fase de implantação do loteamento.
Incorporação de Casas, Condomínio de Lotes e Tributação
Ganhou destaque a distinção entre o parcelamento do solo tradicional e a incorporação de casas, introduzida pela Lei nº 14.382/2022. Foram analisados os contornos jurídicos dessa modalidade, especialmente sua diferenciação em relação ao condomínio de lotes, bem como seus impactos urbanísticos e registrais.
No campo tributário, a Comissão debateu a possibilidade de aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) e do patrimônio de afetação a esses empreendimentos. Considerando a evolução normativa e a superação parcial de entendimentos restritivos da Receita Federal, o tema foi tratado como relevante vetor de segurança jurídica e racionalização da carga tributária no setor.
Lei do Distrato e Jurisprudência do STJ
No segundo semestre, os trabalhos se voltaram à análise de decisões recentes da 3ª Turma do STJ que relativizaram a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
Foram debatidos julgados que aplicaram o Código de Defesa do Consumidor em detrimento das regras legais específicas, especialmente no tocante aos percentuais de retenção. T
Também foi examinada a tendência jurisprudencial de afastamento da cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados, sob o fundamento da ausência de efetivo proveito econômico pelo adquirente.
Entraves Registrais e Propostas de Aperfeiçoamento Normativo
A Comissão dedicou atenção especial aos entraves enfrentados na prática registral. Criticou-se a restrição imposta por normativas estaduais à averbação de associações de moradores apenas em loteamentos de acesso controlado, defendendo-se a ampliação dessa possibilidade aos loteamentos abertos, como forma de conferir maior publicidade e segurança jurídica.
Também foram debatidas as dificuldades relacionadas à retificação de áreas nos termos do art. 28 da Lei nº 6.766/1979, tendo sido elaboradas propostas para permitir ajustes pontuais de metragem, desde que sem impacto urbanístico relevante, evitando a necessidade de reapresentação integral do projeto.
Urbanismo, Meio Ambiente e Casos Complexos
Os trabalhos contemplaram ainda grandes operações urbanas e temas ambientais estruturantes. Foi apresentado panorama atualizado da Operação Urbana Faria Lima, à luz da Lei Municipal nº 18.175/2024, bem como analisada a nova Lei de Licenciamento Ambiental (Lei nº 15.180/2025), com destaque para a uniformização de procedimentos e a introdução de modalidades simplificadas de licença.
Casos concretos, como o do denominado “Bairro Antares”, em Divinópolis/MG, permitiram o debate aprofundado sobre conflitos entre parcelamento do solo, unidades de conservação e regularização fundiária e tributária.
Indenização de Benfeitorias Irregulares
Por fim, a Comissão analisou a tensão existente entre o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 e a jurisprudência dos tribunais, que, em diversos casos, tem reconhecido o dever de indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato, como forma de evitar o enriquecimento sem causa do loteador, admitindo apenas o abatimento dos custos necessários à regularização ou demolição.
Conclusão
O setor de loteamentos está em constante evolução, demandando dos profissionais que nele atuam contínua atualização, razão pela qual a Comissão de Loteamentos e Comunidades Planejadas do IBRADIM possui como objetivo principal servir como ferramenta para a consolidação acadêmica e prática dos integrantes do setor.
Para 2026, reforçamos nossa disponibilidade e o nosso compromisso em prol do crescimento do Direito Imobiliário.