O ano de 2025 foi particularmente relevante para o setor de hotelaria e multipropriedade, marcado por avanços regulatórios, debates estruturais e importantes consolidações jurisprudenciais. Trata-se de um período que reforçou, de forma inequívoca, a centralidade da segurança jurídica, da transparência contratual e do planejamento estratégico como pilares para o desenvolvimento sustentável desses modelos de negócio.
No plano regulatório, merece destaque a Portaria MTur nº 28/2025, do Ministério do Turismo, que consolidou o conceito de diária hoteleira como período de 24 horas de hospedagem, independentemente do tempo operacional destinado à limpeza e à arrumação das unidades. A norma trouxe maior previsibilidade ao setor e impactos diretos sobre hotéis, condo-hotéis, empreendimentos de multipropriedade e operações de short stay, especialmente no que se refere à oferta, à comunicação com o consumidor e à redação de contratos, regulamentos internos e materiais comerciais.
Sob a ótica econômica e fiscal, 2025 também foi marcado pelo avanço da Reforma Tributária em sua fase de regulamentação, exigindo atenção redobrada do setor quanto aos efeitos da transição para o IBS e a CBS, sobretudo na estruturação de modelos operacionais e societários típicos da hotelaria e da multipropriedade. Soma-se a esse cenário o encerramento definitivo do PERSE, que produziu impactos relevantes sobre a sustentabilidade financeira de diversos empreendimentos turísticos e reacendeu o debate sobre previsibilidade normativa e políticas de incentivo setorial.
No campo legislativo, destaca-se a tramitação do Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe uma ampla reforma do Código Civil de 2002. O texto, fruto de comissão de juristas, alcança diretamente o direito imobiliário e condominial, incluindo disposições relevantes sobre o regime da multipropriedade imobiliária (time-sharing). Entre os pontos sensíveis, o projeto permite maior autonomia aos condomínios para ajustar quóruns deliberativos e até restringir locações de curta duração, desde que assim previsto em convenção ou deliberação assemblear — tema de especial relevância para a convivência entre moradia, hospedagem e uso turístico.
Outro movimento relevante em 2025 foi a normatização das transações imobiliárias digitais e da tokenização de direitos imobiliários, com a edição da Resolução COFECI nº 1.551/2025, que instituiu o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais e disciplinou os chamados Tokens Imobiliários Digitais (TIDs). A iniciativa buscou criar um ambiente regulado para a negociação digital de direitos imobiliários, inclusive abrindo, em tese, espaço para a transação fracionada de ativos, como cotas de multipropriedade e estruturas de timeshare, ampliando possibilidades de investimento, liquidez e acesso ao capital no setor.
Entretanto, a Resolução passou a ser objeto de controvérsia jurídica relevante, especialmente quanto à competência normativa do COFECI para disciplinar matérias relacionadas à constituição, circulação e registro de direitos reais imobiliários, tradicionalmente inseridas no âmbito do sistema registral. Esse debate resultou em questionamentos judiciais e na suspensão de seus efeitos por decisão da Justiça Federal, reforçando o entendimento de que operações com ativos digitais ou tokens não substituem o registro imobiliário formal nem alteram, por si só, o regime jurídico da propriedade. O tema permanece em discussão e evidencia tanto o potencial inovador da tokenização quanto a necessidade de coordenação normativa e segurança jurídica para sua efetiva implementação no mercado imobiliário e hoteleiro.
No âmbito judicial, 2025 manteve elevado o nível de judicialização envolvendo contratos de multipropriedade, condo-hotéis e investimentos imobiliário-hoteleiros. Observa-se, contudo, uma jurisprudência cada vez mais técnica e especializada, especialmente quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, à validade de cláusulas contratuais e ao equilíbrio das relações jurídicas.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou, ao longo do ano, o entendimento de que condomínios residenciais podem restringir ou proibir a locação por curta temporada, quando assim dispuser a convenção condominial, preservando a natureza residencial dos edifícios e evitando a chamada “hotelarização” indevida. Esse entendimento, inclusive, dialoga com as propostas constantes da reforma do Código Civil.
Em matéria de distratos em multipropriedade, decisão relevante do STJ, proferida em setembro de 2025, estabeleceu limites mais rigorosos à retenção de valores em favor do consumidor, fixando como teto a retenção de 25% dos valores pagos, com devolução imediata do saldo, mesmo diante das previsões da Lei dos Distratos. Embora sem efeito vinculante, o precedente sinaliza a prevalência do CDC no controle de cláusulas abusivas e tem impacto significativo na modelagem contratual do setor.
Também se destacam decisões de primeira e segunda instância que reforçaram a proteção do consumidor em contratos de timeshare, com rescisões contratuais e restituição integral de valores em casos de atraso injustificado, falhas na entrega ou práticas de venda inadequadas. Tais precedentes indicam uma tendência de maior rigor judicial e reforçam a necessidade de transparência, compliance e governança nas operações.
Paralelamente, o mercado avançou na consolidação de bandeiras hoteleiras, na expansão de modelos flexíveis de hospedagem e no fortalecimento de práticas de governança e ESG, evidenciando a maturação jurídica e econômica do setor.
O conjunto desses movimentos confirma que 2025 foi um ano de consolidação normativa e de ajustes estruturais para a hotelaria e a multipropriedade no Brasil, reafirmando a importância da atuação técnica e especializada do Direito Imobiliário e do Direito Hoteleiro como instrumentos essenciais para o desenvolvimento equilibrado e sustentável do setor.