Em 2025, o ano foi marcado por um tripé bem claro: (i) consolidação e expansão de medidas extrajudiciais de execução de garantias, (ii) reorganização do debate sobre alienação fiduciária versus créditos “propter rem” (condomínio) e (iii) amadurecimento de parâmetros de regularidade do leilão (intimações, descrição do bem, proteção de terceiros). No eixo constitucional e de desenho institucional, o ponto mais relevante foi o STF ter validado procedimentos extrajudiciais do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), no contexto das ADIs 7600, 7601 e 7608, reforçando a diretriz de desjudicialização e eficiência na execução de garantias, com o lembrete de que o procedimento deve respeitar direitos fundamentais e cautelas mínimas. A notícia institucional do próprio STF1 sobre a validade desses mecanismos (perda extrajudicial de bens em caso de inadimplemento) foi um marco de 2025, com impacto direto na previsibilidade do crédito e, por consequência, no volume e na segurança dos leilões ligados a garantias. No eixo STJ e a “guerra fria” entre condomínio e garantia fiduciária, 2025 trouxe um movimento que sacudiu o mercado: a 2ª Seção do STJ 2 enfrentou o tema da possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, com decisão noticiada em 12/03/2025 (placar apertado, o que por si só já mostra a complexidade e o potencial de instabilidade interpretativa). O assunto se conectou diretamente ao Tema Repetitivo 1266, afetado para uniformização, com impacto prático imediato em carteiras de cobrança condominial e na precificação de risco de imóveis financiados. O assunto ainda permanece na expectativa do julgamento, previsto para fevereiro de 2026. Ainda nesse mesmo “campo minado”, no fim do ano o STJ reforçou um ponto de segurança procedimental que interessa a todo mundo que atua com leilões judiciais envolvendo bem gravado por alienação fiduciária: a ineficácia do leilão quando não há intimação/cientificação prévia do credor fiduciário, com destaque para o REsp 1.994.309 (julgado em 30/11/20253), em que se assentou que a ausência dessa ciência não é um “detalhe” sanável depois, mas um vício com efeito relevante sobre o resultado do ato expropriatório. Isso repercute diretamente na due diligence, no custo de transação e na governança do risco de arrematantes e credores.
No eixo regularidade do leilão e proteção contra nulidades, o STJ também produziu sinais úteis para a prática. Em outubro, houve notícia institucional afirmando que a descrição do imóvel no edital4 não precisa coincidir literalmente com a do contrato de propriedade fiduciária, desde que permita localização e constrição, ao mesmo tempo em que se reafirmou uma barreira relevante contra preço vil (referência a patamar inferior a 50% da avaliação, em linha com a necessidade de evitar prejuízo exagerado ao devedor). Esse tipo de orientação reduz nulidades “criativas” e melhora o padrão de qualidade dos editais. Também em outubro, o STJ enfrentou tema recorrente em expropriação com repercussão patrimonial sensível: a quota-parte do cônjuge/copropietário 5não devedor deve ser calculada sobre o valor da avaliação do imóvel, e não sobre o valor do lance, o que impacta tanto a modelagem de hasta quanto a liquidação do produto da arrematação e a previsibilidade de terceiros. No eixo registral-operacional, 2025 foi o ano em que a engrenagem ficou mais “industrial”, o CNJ consolidou a CNIB 2.06 e a centralização do fluxo de indisponibilidades/cancelamentos, dentro do escopo do Provimento 188/2024 (com entrada em vigor e operacionalização efetiva ao longo de 2025), e o próprio CNJ divulgou a modernização como instrumento de padronização nacional e eficiência. Para leilões, isso não é assunto sério, considerando que indisponibilidade mal gerida é uma fábrica de frustração (e de litígio), então padronizar consulta, registro e cancelamento é ganho direto de segurança jurídica e previsibilidade de aquisição. Como síntese estratégica do ano, 2025 reforçou uma tendência: o sistema está empurrando a execução para fora do Judiciário quando possível (com validação constitucional), mas exigindo uma “liturgia mínima” cada vez mais rígida quando o ato é expropriatório (intimações corretas, edital funcional, proteção de terceiros e parâmetros contra preço vil).
Em termos de agenda institucional, isso abre duas frentes naturais para a área dos leilões em 2026: (i) educação técnica para reduzir nulidades evitáveis e (ii) debate qualificado sobre o equilíbrio entre crédito fiduciário, condomínio e proteção do arrematante, especialmente sob a sombra do Tema 1266.
- https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/stf-valida-perda-extrajudicial-de-bens-em-caso-de-nao-pagamento-de-dividas/
- https://www.migalhas.com.br/quentes/426229/stj-permite-penhora-de-imovel-com-alienacao-por-divida-condominial
- https://www.anoregsp.org.br/noticias/95670/ausencia-de-intimacao-previa-do-credor-fiduciarioacarreta-a-ineficacia-da-arrematacao
- https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/24102025-Descricao-do-imovel-no-edital-do-leilao-nao-depende-da-que-consta-no-contrato-de-propriedade-fiduciaria.aspx
- https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/29102025-Parte-do-conjuge-nao-devedor-e-calculada-sobre-o-valor-da-avaliacao-do-imovel-leiloado.aspx
- https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5897