O ano de 2024 foi marcado, especialmente, por um cenário de incertezas quanto à possibilidade de constituição de alienação fiduciária, por instrumento particular por sujeitos não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, mecanismo fundamental para o setor de loteamentos,
A discussão, que ocupou grande espaço nos debates imobiliários, corresponde aos provimentos de nº 172 e 175 do Conselho Nacional de Justiça, em alteração ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, que preveem:
Provimento 172, CNJ:
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Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:
I – administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);
II – entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.”
Provimento nº 175, CNJ:
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“Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo:
I – as cooperativas de crédito;
II – as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI.
1º ……………………………………………….
2º São considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento CN n. 172).” (NR)
A restrição tem sido objeto de preocupações, ensejando verdadeira insegurança jurídica, com o risco de encarecimento do crédito imobiliário, indo de encontro ao movimento de desburocratização do mercado elevando custos de transação e criando entrave para a celeridade e a efetividade dos negócios jurídicos.
Recentemente, nos autos do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, O Corregedor Nacional de Justiça, o ministro Mauro Luiz Campbell Marques, deferiu liminar, na data de 27/11/2024, suspendendo os efeitos do Provimento nº 172/2024, “para considerar regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento n. 172/2024), defiro a liminar pleiteada para suspender os efeitos do Provimento n.º 172/2024 da Corregedoria Nacional, prorrogando, até ulterior decisão em sentido”. (sic)Ainda, em outra importante decisão, porém, que não tem efeito erga omnes, nos autos do Mandado de Segurança 39.930/DF, o o ministro Gilmar Mendes concedeu a ordem “para garantir ao impetrante a possibilidade de formalização, por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis e de atos conexos, em todas as suas operações, nos termos autorizados pela Lei 9.514/97”.
A questão é controvertida e, certamente, será objeto de discussões no próximo ano, haja vista sua relevância para o setor.
OUTRAS NOVIDADES
O setor de loteamentos foi favorecido com novas linha de crédito imobiliário por parte de instituições financeiras, com o financiamento da estrutura do lote para o desenvolvedor, medida que fomenta ainda mais nosso mercado.
A Reforma Tributária, pauta de debates e de estudos constantes, teve seu Projeto de Lei Complementar (PLP 68/2024), aprovado pela Câmara dos Deputados, em 17/12/2024, tendo sido encaminhado para sanção presidencial.
CONCLUSÃO
O setor de loteamentos está em constante evolução, demandando dos profissionais que nele atuam contínua atualização, razão pela qual a Comissão de Loteamentos e Comunidades Planejadas do IBRADIM possui como objetivo principal servir como ferramenta para a consolidação acadêmica e prática dos integrantes do setor.
Para 2025, reforçamos nossa disponibilidade e o nosso compromisso em prol do crescimento do Direito Imobiliário.