Ano de 2024 foi para a Incorporação Imobiliária intenso de comemorações.
60 anos da Lei de Condomínios e Incorporações e 20 anos da Lei do Patrimônio de Afetação.
Em 2024, o setor jurídico e imobiliário celebraram dois marcos históricos que moldaram o desenvolvimento urbano no Brasil: os 60 anos da Lei nº 4.591/1964, que instituiu as bases do regime de condomínios e incorporações, e os 20 anos da Lei nº 10.931/2004, que consolidou o Patrimônio de Afetação como um importante instrumento de proteção ao adquirente de imóveis em construção. Essas legislações não apenas modernizaram as relações jurídicas no mercado imobiliário, como também garantiram maior segurança jurídica e transparência, fomentando o crescimento sustentável do setor. Foi momento de refletir sobre os avanços alcançados e os desafios futuros na busca por um mercado cada vez mais eficiente e equilibrado.
O setor da incorporação imobiliária também foi impactado por avanços regulatórios com a edição de provimentos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Um deles foi o Provimento nº 169, que trata do condomínio edilício antes do habite-se, que levou a discussão quanto a figura jurídica do condomínio que passa a existir com o registro da incorporação. Muito se debateu, mas fica o sentimento de que a tese busca atender interesses econômicos, vinculados aos custos registrais decorrentes do registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio.
A Comissão de Incorporação do Ibradim promoveu a montagem de uma tabela comparativa das custas registrais, em diversos estados brasileiros, demonstrando o impacto financeiro vinculado a discussão. Esse tema ainda segue sendo questionado, levando o operador do direito a ficar ligado com as possíveis decisões, que podem impactar o entendimento atual.
Segue a tabela de custos simulada considerando Incorporação com 100 unidades, no valor de R$ 30mm.
Outro provimento de destaque foi o de nº 172 e 175, que trata da AF por instrumento particular, passando a proibir a celebração de contrato particular com AF, exceto quando celebrado por rol taxativo de pessoas jurídicas (entidades integrantes do SFH; consórcio de imóveis; sócio; união federal; Entidades integrantes do SFI, incluindo as cooperativas de crédito; companhias securitizadoras; agentes fiduciários; outros entes sujeitos à CVM ou ao Bacen).
O provimento embora tenha mais implicação para o mercado de loteamento, também gera impacto em pequenos incorporadores, que optam por desenvolver os projetos com recursos próprios, promovendo o financiamento direto para os adquirentes.
Terminamos o ano com uma reviravolta desse entendimento. Foram distribuídos Mandados de Segurança no STF (MS 39.805 PARANÁ; MS 39.930 DISTRITO FEDERAL), em que basicamente os impetrantes argumentam que a restrição imposta pelo CNJ cria uma obrigação onerosa não prevista em lei, defendendo que o art. 38 da Lei 9.514/97 permite o registro de alienação fiduciária de imóveis por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de a instituição ser integrante do SFI ou do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O Ministro Gilmar Mendes concluiu que o CNJ extrapolou sua competência ao restringir a aplicação do art. 38 da Lei 9.514/97. Concedeu a ordem para garantir ao impetrante a possibilidade de formalizar, por instrumento particular com efeitos de escritura pública, a alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e atos conexos, em todas as suas operações, nos termos autorizados pela Lei 9.514/97.
Foi também determinado que o CNJ comunique a Corregedoria de todos os Tribunais de Justiça para que adotem as providências cabíveis, assegurando que a formalização de alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública seja permitida conforme a legislação vigente.
A comissão de incorporação participou desses debates, além de ter promovido reuniões diversas com os seguintes temas: cláusulas restritivas; apresentação sistematizada do desenvolvimento da incorporação; destituição do incorporador imobiliário; impenhorabilidade do estoque e ativos da incorporação, em especial, em casos de destituição; esclarecimento quanto a montagem do quadro de áreas; incorporação fraudulenta; a incorporação e a mediação; e, por fim, questões tributárias vinculadas a incorporação.
Desejamos que as lições aprendidas e os desafios enfrentados em 2024 inspirem novas soluções para um futuro mais eficiente e equilibrado.