Luiza Rodrigues
A Lei n. 4.591/1964, ao tratar do Condomínio Edilício, prevê a soberania dos condôminos reunidos em assembleia, a quem competem as deliberações, respeitados os respectivos quóruns (previstos na Convenção de Condomínio e na Lei). Em geral, exige-se maioria simples das frações ideias (e/ou das unidades, a depender da previsão constante na convenção de condomínio) e, em hipóteses específicas, pressupõe-se quórum de 2/3 (dois terços), 3/4 (três quartos) ou até mesmo a unanimidade dos condôminos (a exemplo da hipótese prevista no artigo 10, § 2o, da Lei n. 4.591/1964).
No entanto, não raro essas exigências relativas ao quórum inviabilizam decisões assembleares. Pense-se, por exemplo, na hipótese de ter havido regular convocação dos condôminos para tratar de proposta de alteração da convenção condominial, em assembleia geral extraordinária. Caso não compareçam condôminos que representem, pelo menos, 2/3 do total das frações ideais, nos termos da lei, resta inviabilizada a assembleia, que deverá ser objeto de nova convocação.
A formalidade prevista em lei não pode ser desprezada, porque intrínseca à validade do ato. Mas há que se considerar a alteração da dinâmica social, desde a época em que editada a Lei n. 4.591/1964, que por vezes priva os condôminos de comparecerem às assembleias de condomínio e impõe dificuldades às deliberações, em razão da falta de quórum. O que se propõe, portanto, é uma reflexão acerca da possibilidade de cumprir as exigências legais e convencionais, no tocante aos quóruns, sem que se promova um “engessamento” da vontade dos condôminos.
A primeira providência para tanto seria prever, na convenção de condomínio, a possibilidade de haver posterior ratificação, pelos condôminos ausentes, do que foi deliberado em assembleia, no tempo e modo definidos. A inclusão desta previsão encontra guarida no artigo 9o, § 3o, da Lei n. 4.591/1964 e no artigo 1.334, do Código Civil sendo, portanto, uma solução viável (não só para as convenções vindouras, como, também, para aquelas já existentes, desde que aprovada a alteração pelos condôminos).
Outra providência seria definir, no início da assembleia, a possibilidade de os condôminos ausentes ratificarem as decisões assembleares a tempo e modo. Essa medida poderia ser tratada de forma cumulativa ou até mesmo alternativa em relação à primeira providência sugerida, a fim de viabilizar participação diferida dos condôminos ausentes.
Em ambos os casos, seria possível dar início às deliberações em assembleia e, inexistindo quórum para a definição da questão (por exemplo, em se tratando de questão que pressuponha 2/3 das frações ideais), suspender a assembleia a fim de oportunizar a manifestação dos condôminos ausentes, porém interessados, a tempo e modo. Todas as ponderações e considerações dos condôminos presentes seriam registradas em ata, de modo a dar ciência, mesmo aos ausentes, do que foi discutido de forma presencial.
Esta solução resguardaria o debate entre os condôminos, bastante prestigiado na jurisprudência pátria, e, ao mesmo tempo, conferiria a possibilidade de participação aos condôminos que, por algum motivo, não puderam estar presentes. Não se olvida a importância das discussões travadas em assembleia, na qualidade de órgão deliberativo; mas entende-se necessário legitimar a ratificação posterior da decisão assemblear pelo condômino ausente a fim de viabilizar sua participação e a fim de dar vazão às “ordens do dia” do condomínio.
Afinal, é direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar”, à luz do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil. Se a lei não restringe a forma pela qual pode ocorrer a participação, entende-se plenamente possível conferir aos condôminos a prerrogativa de disporem a esse respeito.
Cabe salientar que a proposição exposta neste ensaio já ocorre, de certa forma, para efeito de aprovação da convenção de condomínio na assembleia geral de instalação. Para atender o quórum de 2/3 das frações ideais exigido no artigo 9o, § 2o, da Lei n. 4.591/1964, não é incomum autorizar que os condôminos aponham suas assinaturas no instrumento convencional em momento posterior. O que se propõe, portanto, é uma solução às dificuldades práticas que surgem nesta seara (especialmente, no atual contexto) que seja compatível e que obedeça as exigências formais previstas na lei.