[vc_row][vc_column][vc_single_image image=”6365″ img_size=”full”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Morar na casa própria, ou ser dono de imóveis, sempre foi um dos sonhos mais característicos do brasileiro. Houve uma época, inclusive, na qual ter a sede estabelecida em imóvel próprio era sinônimo de “empresa de sucesso com segurança financeira”. Ter imóveis favorecia, especialmente, o relacionamento com instituições financeiras, a quem as empresas poderiam recorrer em casos de eventual necessidade, garantindo a operação com seu bem.
Em que pese ao fato do mercado imobiliário já apresentar sinais de recuperação, tem-se que a economia brasileira ainda enfrenta uma grave recessão, a qual perdura desde meados do ano de 2014. A crise tem atingido diversos setores, forçando os empresários a buscarem alternativas criativas para continuarem explorando suas atividades econômicas.
Entre as possíveis soluções existentes, a operação Sale and Leaseback (SLB) continua sendo uma excelente opção para que os empreendedores, que tenham a propriedade de bens imóveis, consigam obter recursos financeiros de forma mais rápida, a fim de apostar ainda mais no desenvolvimento suas atividades econômicas.
A operação que dá nome ao presente artigo é, de per si, bastante ilustrativa e pertinente. Trata-se da venda de um determinado imóvel a um investidor o qual, por sua vez, alugará o mesmo bem, por um longo período, ao antigo proprietário.
É uma operação em que está presente uma verdadeira parceria entre o alienante-locatário e o investidor (comprador-locador), uma vez que aquele receberá o valor ajustado pela venda, se manterá na posse direta do imóvel e no controle da condução do seu negócio, enquanto este último receberá o retorno de seu investimento — por meio dos pagamentos dos aluguéis mensais ajustado no contrato de locação.
O SLB, portanto, é operacionalizado por meio da realização de dois contratos independentes, porém interligados — haja vista que um somente existe em razão do outro — e com o mesmo objeto, sendo um de venda e compra e um de locação.
Apesar da realização de uma “locação” ser elemento fundamental para caracterizar o Sale and Leaseback, esta é uma modalidade de contrato atípico, que não possui legislação específica que o regule e tampouco se submete – via de regra – às normas presentes na Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91).
Contudo, com a inclusão do art. 54-A na Lei nº 8.245/91, referente aos contratos Built to Suit (BTS), há quem defenda que as normas presentes no dispositivo e seus parágrafos são perfeitamente aplicáveis à espécie SLB.
O referido dispositivo assim dispõe, in verbis:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Nota-se, portanto, que esse dispositivo contém elementos que estão presentes no contrato de “locação” do SLB, podendo ser a ele aplicado por analogia. Vejamos, brevemente, algumas razões:
(i) A aquisição de imóvel pelo Locador-Adquirente, para ser objeto de locação ao futuro locatário. Assim como no Built to Suit, é o que ocorre no SLB. A diferença reside basicamente no fato de que Locador-Adquirente compra o imóvel do próprio Locatário, ao qual o mesmo imóvel será locar de volta imediatamente.
(ii) O imóvel será locado por um prazo longo, porém determinado, e prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, exatamente como acontece tanto no BTS como na operação SLB.
(iii) O §1º amolda-se com perfeição à operação SLB, visto que a renúncia à revisão do aluguel permite, ao Locador-Adquirente, reaver a totalidade dos valores investidos no imóvel, sem que haja o risco de não recuperar o capital no período acordado.
(iv) No mesmo sentido de proteção ao investimento, feito pelo Contratado no BTS, o §2º também é indiscutivelmente aplicável ao SLB., uma vez que para haver a denúncia pelo Locatário-Alienante deverá ser paga a multa convencionada no contrato. Salienta-se que a multa em questão é geralmente muito alta e, muito comumente, equivalente à soma das parcelas vincendas, visto que “nos valores pagos pela contratante [Locatário-Alienante] está incluído o retorno financeiro dos investimentos por ele realizados para a realização do negócio”[i] (GOMES, p. 105). Um claro intuito de inibir a resilição unilateral do contrato.
Nesse ponto é possível que, diante da franca aplicação do dispositivo que regula o BTS aos casos de operação SLB, se indague sobre a diferença entre as duas operações.
Ora, o BTS, no magistério de Silvio Venosa[ii], é um contrato por meio do qual “um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário que irá utiliza-lo por um período previamente estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo seu uso” (VENOSA, p. 279).
Simplificando tal entendimento, temos se tratar de uma locação precedida de um ajuste no imóvel – seja construção ou reforma – para que se amolde, com exatidão, aos projetos apresentados pelo contratante para que, ao final da obra, o prédio sirva para a persecução da atividade econômica do locatário.
Por outro lado, o SLB é uma operação imobiliária que tem, primordialmente, o escopo de viabilizar a obtenção de recursos financeiros, possibilitando que a empresa alienante/locatária se capitalize com o valor da venda que — em que pese também guardar certa similitude com o BTS no tocante ao desenvolvimento da empresa. Outrossim, um fator que corrobora com esta característica é a possibilidade de ser pactuada a recompra do imóvel, pelo locatário, ao final do prazo de locação, demonstrando que a operação de fato foi exclusivamente para obter capital para investimento.
Assim, possível notar que o SLB, que possui inúmeras formas de estruturação, representa uma excelente saída em momentos de dificuldade financeira, inclusive sob a ótica tributária (a depender do arranjo realizado), viabilizando a captação de recursos financeiros para empresas. Ademais, tem-se que, de fato, as regras constantes no art. 54-A da Lei do Inquilinato são, mutatis mutandis, aplicáveis ao contrato ora discutido, uma vez que nelas repousa inequívoca semelhança entre as formas de operação, ainda que sejam distintas entre si.
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[i] GOMES, Daniel Cardoso. Contratos Built to Suit: nova perspertiva em face da Lei nº 12.744/2012. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris. 2016.
[ii] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 14ª Ed. São Paulo: Editora Atlas. 2015.
Fonte: Eduardo Vasconcelos de Moraes[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]