Começou hoje, quinta-feira, 18 de agosto, o tão aguardado 5º Congresso IBRADIM de Direito Imobiliário, que segue até amanhã, 19 de agosto, no Fairmont Rio de Janeiro Copacabana.
Em um discurso emocionante, Marcus Vinícius Borges, diretor da Universidade IBRADIM, destacou a evolução do Instituto que, após quatro anos de seu lançamento e diversas produções de conteúdos, debates, eventos e cursos, dá o seu próximo passo com o lançamento da Universidade IBRADIM. “Está lançada a Universidade IBRADIM, aproveitem!”, comemorou Borges.
André Abelha, presidente do IBRADIM, deu as boas-vindas ao que ele chamou de Rock in Rio do Direito Imobiliário para os mais de 700 congressistas . Além de apresentar o espaço de eventos e a distribuição de salas, Abelha destacou os diferenciais do congresso, como: salão dos patrocinadores, sala da Universidade IBRADIM, sala do
IBRADIMCast, estande IBRADIM com publicações diversas do Instituto, espaço para fotos instagramáveis, experiência 360 e um time de cartunistas que registrará no segundo dia a participação de quem desejar levar essa recordação.
Em sequência, a professora e parecerista com atuação em processos judiciais e arbitragens, Judith Martins-Costa, ministrou uma brilhante palestra a respeito do princípio da boa-fé nos negócios imobiliários. A autora das duas principais obras sobre o tema trouxe a reflexão relativa ao uso excessivo e deslocado de critérios técnicos, que desqualifica o princípio da boa-fé. “A boa-fé vira uma espécie de palavra mágica, como se fosse resolver algum problema”, destacou Judith.
O evento deu início aos painéis de debates, ainda na sala principal, que permaneceu lotada do início ao fim. “Lei 14.382/22 (parte 1) cartórios” foi o tema do primeiro painel da manhã. Com moderação de André Toledo, que fez um rápido overview da lei, a mesa de debates contou com a explanação de Patrícia Ferraz, Bernardo Chezzi e Fernanda de Freitas Leitão. Ao longo do debate eles destacaram os principais pontos da lei no âmbito dos cartórios. Temas como o funcionamento do Serp, novos prazos de certidões e procedimentos, extrato eletrônico e a nova adjudicação compulsória extrajudicial foram comentados e debatidos pela mesa.
Marcelo Terra, Melhim Chalhub e Olivar Vitale, com a mediação de Carolina Ferreira, trouxeram para o centro do debate a parte 2 do primeiro painel da ótica da incorporação imobiliária. “Estamos em um momento de renovação de estudos, mais do que no patrimônio de afetação”, salientou Terra quanto ao atual momento da Lei 14.382/22. Os painelistas falaram da relação memorial da incorporação, possíveis mudanças em condomínio de lote, novas regras do patrimônio de afetação e destituição do incorporador, além de abordarem o condomínio edilício. Neste último tópico, Vitale pontuou seu entendimento. “Não tem criação de um novo condomínio na Lei 14.382. O condomínio especial nada mais é do que o condomínio edilício”, conclui.
Na parte da tarde, três salas simultâneas traziam painéis, divididos em três blocos, totalizando nove painéis com temas exclusivos. No primeiro bloco, a sala 1 explorou o tema “Nimby War: os empreendimentos e a vizinhança”, moderado por Rita Martins e participação de Felipe Cavalcante, José Carlos Puoli e Vladmir Iszlaji. Os painelistas falaram dos problemas mais comuns enfrentados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários com relação a vizinhança e associações e qual é a forma mais eficaz de resolvê-los, além de apresentarem cases de sucesso.
Enquanto isso, na sala 2, a temática em debate foram as “Assinaturas Eletrônicas nos Contratos Imobiliários”, tratando das ferramentas disponíveis para as assinaturas de escritas e instrumentos particulares, a assinatura avançada e as transformações jurídicas a partir da Lei 14.382/22, que possibilita o envio de documentos aos registros públicos com o uso da assinatura avançada, desde que o registrador tenha aderido a essa prática. Participaram da mesa Rebeka Batista, Patricia Presser, Andrey Duarte Guimarães e Karin Regina Rick Rosa.
Já a sala 3, no início da tarde, foi pautada pela palestra que apresentou “Soluções modernas nos negócios imobiliários”, com as plataformas Superfície, BTS, Sale and Leaseback. Os painelistas discutiram quais as ferramentas mais adequadas para cada tipo de negócio e/ou situação e como os investidores enxergam cada operação. Os especialistas Marcelo Barbaresco, Cristiana Moreira e Juliana Rubiniak Lucas Alves destacaram a precificação, os diferenciais entre os mercados bancários e os capitais e pautaram o artigo 54-A da Lei 8.245/91, trazendo questões relativas à aplicabilidade da lei ao sale and leaseback de imóvel não residencial e à possibilidade de estruturação de um BTS tendo como base o direito real de superfície.
Após um pequeno intervalo, outros três painéis simultâneos foram retomados. Moderado por José-Ricardo Pereira Lira, o painel “Tokenização e metaverso no direito imobiliário”, que aconteceu na sala 1, contou com Fernando Blasco, Manoel Trindade e Otavio Yazbek, que apresentaram o universo virtual nos negócios imobiliários, como tokens, NFTs, metaverso, e de que maneira eles se relacionam entre si. Blasco destacou algumas vantagens da tokenização, considerando o momento atual, uma vez que tais vantagens podem não ser mais significativas em um cenário futuro.
Na sala 2, a palestra a respeito dos três anos da lei dos distratos abordou como o Judiciário vem aplicando essa lei dentro do direito imobiliário. Compuseram a mesa Theo Abreu, Fabio Azevedo, desemb. Marco Aurelio B. Mello e Umberto Bresolin, que articularam as mudanças em relação às multas e outros aspectos regulamentados pela lei desde a sua implementação e discutiram a necessidade de revogação do art. 413 do Código Civil, quando os painelistas trouxeram pontos de vistas distintos, demonstrando a flexibilidade de interpretação da lei dentro do direito imobiliário. “A gente criou uma fantasia de que o adquirente pode desistir do imóvel. Mas isso nunca pôde ser feito, a súmula não permitia, e agora a lei é bem clara informando que isso não é possível passados os sete dias do contrato”, destacou Bresolin.
Já o painel que estava sendo realizado na sala 3 contou com os painelistas Pedro Bicudo, Ivandro Trevelim, Luanda Backheuser e Flavio Coelho. A mesa pautou os empreendimentos e negócios imobiliários em imóveis rurais e como eles têm sido estruturados. Os especialistas apontaram os principais riscos e soluções para imóveis rurais e as suas mais diversas configurações territoriais, desde os bens sediados em áreas em expansão urbana e rurais. Dentre as temáticas em voga, a advogada Luanda destacou que não há arcabouço legal para condomínios de lotes em zonas rurais, apenas em zonas urbanas, e que esse assunto está sendo amadurecido legalmente, pois ainda não há um caminho especificado na legislação que aponte a forma de fazê-lo, mesmo que não haja impeditivo legal. Os painelistas encerraram a mesa com o propósito de seguir discutindo e apresentar uma minuta para avançar na questão da legislativa dos empreendimentos e negócios imobiliários rurais.
O último bloco de painéis simultâneos teve início às 18h. O tema “A destituição da incorporação” aconteceu na sala 1. Com moderação de Ana Cristina Dias e participação de Andrea Coutinho, José Vicente Amaral Filho e Viviane Amaral, o debate ficou em torno das novidades da Lei 14.382/22, com apresentação das melhores práticas e estudos de casos de sucesso. Viviane compartilhou as dores do consumidor de imóveis na hora de fazer a destituição do incorporador e ressaltou que a lei traz soluções para esses problemas.
Na Sala 2, a pauta era a trajetória das mulheres no direito imobiliário, suas conquistas e seus desafios diante do racismo estrutural entrecruzado com o machismo e a necessidade de se avançar em termos de proteção legal à vulnerabilidade da mulher no que tange à violência patrimonial. Marcaram presença as especialistas na área Samantha Longo, Elisa Rosenthal, Thalita Pinto e Anna Lyvia Ribeiro. “Já somos maioria na advocacia, mas seguimos minoria nos cargos de liderança”, destacou Samantha.
Por fim, na sala 3, o debate pautou o laboratório de locações com base em estudos e cláusulas modernas para mais eficiência e segurança nos contratos de locação, considerando as melhores práticas e o atual estágio da jurisprudência. Integraram o painel Tassia Ruschel, Ermiro Neto, Jaques Bushatsky e Moira Toledo, dialogando sobre a questão do distrato de locação e como proceder em relação à caução e à obtenção do despejo liminar, dentre outras questões contratuais que foram apontadas pelos especialistas como essenciais no firmamento de contrato entre locador e locatário, tal qual a importância da formalização de um documento que especifique de forma bem elucidativa o que se quer acordar entre ambas as partes. A advogada Moira abordou o contrato eletrônico, em crescente dentro das locadoras de imóveis, que tem agilizado os processos documentais, entretanto, também tem gerado empecilhos com o uso de assinaturas simples ou avançadas, em detrimento de assinaturas qualificadas, que oferecem mais segurança para todas as partes envolvidas no processo contratual.