Cautelas Necessárias do Adquirente de Bem Imóvel.

De: Vitor Luz Moreira

  1. Introdução

É comum, na vida em sociedade, a comercialização de bens imóveis, podendo ocorrer através de aquisições originárias ou derivadas. A aquisição derivada, entre outras particularidades, se difere da originária por preservar o histórico do imóvel transacionado, o que torna necessário se atentar às diversas cautelas que devem ser tomadas pelo adquirente a fim de proteger seu bem imóvel recém adquirido.

Adiante, serão esclarecidos os principais conceitos indispensáveis para compreender os deveres primordiais que o comprador de boa-fé deve adotar para adquirir seu bem imóvel. Adicionalmente, serão explorados os métodos alternativos a serem adotados na fase negocial à fim se proteger de eventuais gravames decorrentes da apuração de fraude contra credores ou à execução.

 

  1. Responsabilidade Patrimonial e Patrimônio Imobiliário

A responsabilidade patrimonial, definida no artigo 789 do Código de Processo Civil[1], estabelece que o patrimônio do devedor garante a satisfação do crédito de seus credores. Assim, todo o conjunto de bens e direitos de uma pessoa física ou jurídica, salvo exceções legais, irá garantir a satisfação dos débitos ajuizados.

Esta regra geral somente comporta exceções quando expressas em lei, que podem ser sintetizadas em apenas duas categorias de bens, quais sejam: (i) os bens do devedor que não respondem pelos seus passivos, como o valor da poupança de até 40 salários[2] ou o bem de família[3]; e (ii) os bens de terceiros que respondem pelos débitos, como no caso de desconsideração da personalidade jurídica[4].

O patrimônio, além de compreender direitos e obrigações, é composto por diversos bens, sejam eles móveis ou imóveis. Entretanto, certos bens oferecem maior segurança aos credores em detrimento de outros, seja pela iliquidez imediata, ou ainda pelo percurso legal necessário para identificá-los, penhorá-los e, ato contínuo, satisfazer os débitos executados. Desse modo, entende-se que bens móveis e reservas financeiras, por serem mais facilmente ocultáveis, oferecem menor segurança aos credores em relação aos bens imóveis.

O patrimônio imobiliário, apurado pela quantidade e valor dos bens imóveis que o compõem, são tidos como garantia contra o inadimplemento do seu titular. A bem da verdade, dada sua característica inata, qual seja, patrimônio imobilizado, é rotineiramente utilizado para assegurar ao credor a satisfação de seu crédito. Por conta disso, recai sobre este patrimônio uma restrição que visa impedir que o devedor esvazie seu patrimônio, afim de tornar-se insolvente.

A restrição parcial existente aplicar-se-ia ao devedor alienante, haja vista sua inequívoca diminuição patrimonial de raiz. Por outro lado, aos olhos dos credores do comprador, a aquisição de um patrimônio imobilizado não carrega consigo risco algum, uma vez que este está ampliando o seu patrimônio imobiliário, o que, por consequência, aumentam as possibilidades de garantias a serem oferecidas.

A restrição gerada pela contração de dívidas, por visar unicamente impedir o esvaziamento patrimonial do devedor, não o impede de dispor de seus bens, desde que tal negócio jurídico não o conduza à insolvência, conservando em sua titularidade patrimônio suficiente para adimplir com seus passivos.

Logo, a eventual redução do patrimônio imobiliário que resulte no esvaziamento patrimonial, dificultando o recebimento dos créditos, viola a restrição parcial imposta, configurando fraude por parte do devedor que inadimpliu com a sua responsabilidade patrimonial.

 

  1. Fraude contra credores e fraude à execução

A fraude pode ser definida como um ato antijurídico, dotado de má-fé, que visa ludibriar, de forma ardilosa, a fim de obter vantagem em detrimento de outrem, lesando-o. Assim, para que se possa considerar um ato fraudulento em seu conceito geral, é necessário haver dano consequente da intenção de auferir vantagem por meio de conduta desleal.

Já na esfera jurídica, a fraude possui duas principais espécies, uma de natureza material e outra processual, quais sejam: (i) a fraude contra credores; e (ii) a fraude à execução, respectivamente. Ambas são configuradas por meio de atos injurídicos que possuem remédios previstos em lei e serão caracterizadas quando houver o esvaziamento do patrimônio imobiliário do devedor, reduzindo-o à condição de insolvente, pouco importando se o devedor possuía a intenção de fraudar.

O conteúdo probatório apto a satisfazer este primeiro requisito deverá demonstrar que ocorreu uma transferência da propriedade de um bem imóvel do devedor, seja ela onerosa ou gratuita, causando sua insolvência e a consequente frustração do crédito, independente de haver insolvência notória ou não do titular do bem. A comprovação da transferência patrimonial é suficiente para evidenciar, de forma objetiva, o dano gerado ao credor.

Um eficiente modo de diferenciar as duas espécies de fraude seria através da identificação do momento em que o ato fraudulento foi concretizado perante a reclamação do crédito, que poderá ser realizada por meio de ação de conhecimento ou por meio de execução.

No caso da fraude contra credores, vício social, modalidade de defeito dos negócios jurídicos prevista no artigo 158 e seguintes do Código Civil[5], o ato de redução patrimonial é anterior à ocorrência de qualquer litígio, a fim de tornar-se insolvente previamente a sua eventual execução.

A fraude contra credores, para sua configuração, prescinde da anterioridade do crédito, ou seja, o débito deve ter sido constituído antes dos atos fraudulentos, consilium fraudis, caracterizado pela ciência do terceiro adquirente sobre a má-fé do devedor insolvente e o eventis damni, decorrente da situação de insolvência configurada após a dilapidação patrimonial.

Trata-se de ato jurídico anulável, conforme prevê o inciso II do artigo 171 do Código Civil[6], pode ser praticado através de qualquer bem ou direito que faça parte do seu patrimônio, não se restringindo ao patrimônio imobiliário, como pode-se observar nos casos de remissão de dívida ou renúncia de herança, previstos no caput dos artigos 158 e 1.813 do Código Civil[7], respectivamente.

Ao lesado caberá manejar, em até quatro anos, a competente Ação Pauliana, também denominada Revocatória, em conformidade com o disposto no artigo 178, II, do Código Cível[8] e o entendimento da jurisprudência atual[9], cujo objetivo é tornar ineficaz o ato ou negócio viciado por fraude contra credores, retomando o bem alienado à massa patrimonial do devedor, beneficiando assim a todos os credores.

Quanto a fraude à execução, instituto de direito processual que visa assegurar a efetividade da jurisdição previsto no artigo 792 do Código de Processo Civil[10], a redução patrimonial se dá em momento posterior à instauração do litígio, podendo ser configurada, tanto em um processo de conhecimento em fase de instrução ou de cumprimento de sentença, quanto em Ação de Execução. O ato fraudulento em questão, caso produzisse plenos efeitos, frustraria a atividade jurisdicional em desenvolvimento, sendo, portanto, ineficaz perante o credor do processo em curso, conforme determina o §1º do artigo supracitado.

Os efeitos da configuração de fraude, seja contra credores, seja à execução, não se limitam a atingir o devedor que agiu de forma ardilosa, atingindo também o adquirente, uma vez que o bem imóvel em questão será tido por evicto e/ou penhorado.

Assim, em caso de se tratar de fraude à execução, o ato fraudulento será ineficaz, sendo possível levar o bem imóvel à hasta pública, por meio do qual, após a venda e consequente satisfação do crédito, será possível que o adquirente receba o valor remanescente, se houver.

Por sua vez, no tocante à fraude contra credores, a ação revocatória deverá ser intentada no prazo decadencial de quatro anos, nos termos do artigo 178, inciso II do Código Civil[11]. Considerando que o negócio jurídico viciado será anulável, o alienante responderá pelos consectários da evicção, estabelecida no artigo 447 e seguintes do Código Civil, que resultará na restauração da propriedade do bem imóvel ao devedor, retornando ao status quo, seguida da sua penhora.

Nesse caso, o adquirente poderá pleitear a devolução do valor pago na transação, entretanto, como já elucidado acima, tais valores poderão ter sido ocultados ou desfeitos com facilidade, o que obstará seu recebimento.

Entretanto, o adquirente que obteve seu imóvel por meio de transação que resultou no esvaziamento do patrimônio imobiliário do devedor, gerando dano aos credores, pode vir a permanecer com a propriedade plena do bem imóvel adquirido. Para que essa hipótese se concretize, é necessário que o adquirente adote certas cautelas, abaixo esmiuçadas, para que seja considerado um terceiro de boa-fé, evitando assim a caracterização de fraude.

 

  1. Terceiro adquirente de boa-fé

O terceiro que realizar a aquisição do bem imóvel em boa-fé, i.e., que desconhecia a existência do ato fraudulento decorrente da transação, poderá manter sua propriedade, evitando a configuração de fraude e, por consequência, a evicção e/ou penhora.

Este entendimento é derivado do artigo 54 da Lei 13.097/2015 e seu parágrafo único[12], em que a aquisição em boa-fé, em princípio, seria confirmada pela inexistência de averbação premonitória ou de penhora na matrícula do imóvel no momento do registro da compra e venda (ou outro ato oneroso, como a dação em pagamento[13]).

Ocorre que, segundo o entendimento da jurisprudência[14], não basta a verificação da matrícula do imóvel para que o adquirente seja considerado terceiro de boa-fé. Tal configuração, atualmente, depende da satisfação de exigências mais rigorosas, visando proporcionar maior segurança aos credores.

Para tanto, é necessário comprovar que o adquirente adotou todas as medidas necessária para verificar a possibilidade de eventual ocorrência de fraude. Trata-se de um requisito pautado no princípio da boa-fé objetiva, pois se relaciona com o comportamento esperado do adquirente.

No tocante às tratativas para aquisição de bem imóvel, certo é que existem meios de se identificar a situação do vendedor, proprietário do bem. O ônus do adquirente de refutar a má-fé resulta da existência da presunção relativa de que é possível tomar ciência do ato fraudulento, o que independe do seu efetivo conhecimento. Assim, o adquirente possui o dever de diligência, devendo comprovar que tomou todas as providências possíveis a fim de verificar se havia a possibilidade de eventual caracterização de fraude previamente a aquisição.

A intensidade da diligência pode variar de acordo com a situação de fato. No caso de compra de imóvel na planta, por exemplo, a ser realizada em stand de vendas de uma incorporadora, não é esperado que o comprador verifique a regularidade da sociedade vendedora. Logo, nesse caso, em que se configura uma relação de consumo, entende-se que há uma presunção excepcional de boa-fé do adquirente.

Todavia, nos casos de compra e venda entre particulares, a intensidade da diligência exigida costuma ser elevada. As providências, idealmente, devem englobar a execução de uma auditoria não somente do imóvel objeto da transação, mas também do seu proprietário atual[15], dos seus eventuais antecessores[16] e das sociedades que estes fazem ou fizeram parte[17].

No caso de doação, é imprescindível a análise da vida pregressa do doador do imóvel, não apenas do atual proprietário que consta da matrícula. Em diversos casos, a fraude está encampada na transferência por doação, o que torna mandatório fazer com que o doador passe pelo escrutínio do interessado no imóvel.

A condução desta vasta due diligence de forma satisfatória possibilita concluir que, caso nenhum indício de fraude seja observado, o adquirente não possuía meios para identificar que a transação em curso detinha o potencial de configurar um ato fraudulento.

Nesse caso, desde que demonstrado a realização de ampla e satisfatória auditoria que não resultou na exposição de quaisquer vestígios de fraude, será possível comprovar a impossibilidade de tomar ciência de que o devedor estava esvaziando o seu patrimônio imobiliário. Logo, o adquirente será considerado terceiro de boa-fé, evitando a constituição de fraude e podendo permanecer com a propriedade do bem imóvel adquirido.

A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça trata do assunto da seguinte forma: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”[18]. Tal dispositivo, em um primeiro plano, se mostra incompatível com a exigência do amplo dever de diligência do terceiro adquirente de boa-fé, uma vez que estabelece como requisito para o reconhecimento da fraude o registro da penhora ou a prova de má-fé, alocando tal ônus ao credor prejudicado.

Contudo, o recurso repetitivo REsp 956943/PR[19] esclarece o assunto, determinando que deve “subsistir a presunção relativa de má-fé do terceiro adquirente, salvo se houver registro da penhora na matrícula do bem, hipótese em que tal presunção será absoluta”. Complementa ainda que o adquirente possui “o ônus de demonstrar a existência de um cenário fático a partir do qual seja razoável inferir que não havia como ter conhecimento da insolvência do alienante ou da existência de ações contra ele ajuizadas” (fls. 12/13).

Logo, entende-se que a má-fé não necessita de comprovação, uma vez que a presunção relativa em questão considera que o adquirente possuía condições de tomar conhecimento da remota possibilidade de configuração de fraude. Portanto, cabe ao adquirente demonstrar a existência da sua boa-fé objetiva, em conformidade com o artigo 792, §2º, do Código de Processo Civil[20], confirmando que cumpriu com o seu dever de diligência.

Desse modo, resta evidenciado que a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça deve ser interpretada em conjunto com a jurisprudência atual, em especial com o recurso repetitivo REsp 956943/PR, estabelecendo elevados requisitos para que o adquirente possa evitar a caracterização da fraude em razão da sua boa-fé.

 

  1. Alternativas para proteção do imóvel pelo adquirente

Após a realização da auditoria por parte do adquirente, ele se deparará com um dos dois possíveis cenários: (i) a inexistência de evidências de configuração de fraude na transação; ou (ii) a existência de indícios de eventual caracterização de fraude, ainda que remota.

No primeiro cenário, caso ocorra o esvaziamento patrimonial que cause dano à algum credor, o adquirente poderá ser considerado um terceiro de boa-fé, nos termos elucidados acima. Já no segundo cenário, o adquirente não poderá fazer uso de tal prerrogativa, se sujeitando a possibilidade de configuração de fraude e, consequentemente, a perda do bem imóvel adquirido.

Entretanto, há meios lícitos para que o adquirente proteja sua aquisição, a fim de evitar que a transação seja considerada fraudulenta ou que, caso ainda assim a fraude seja constatada, possa proteger o imóvel da eventual penhora. A seguir serão apresentadas algumas possíveis alternativas que buscam proteger a propriedade recém adquirida, sem prejuízo de outras eventuais medidas não abordadas.

 

O prejuízo sofrido pelo credor em decorrência da transação que esvaziou o patrimônio imobiliário do devedor compõe um dos pressupostos para a caracterização da fraude. Ocorre que, caso a alienação do bem imóvel não cause o esvaziamento, o nexo causal entre a transação e qualquer eventual prejuízo que o credor possa sofrer será rompido posto de ausente o eventus damni.

Um possível método de transação apto a romper tal nexo causal é a realização da permuta[21], definida pelo Código Civil[22] como um contrato típico de troca em que, como regra geral, se aplicam as disposições referentes à compra e venda. Nas operações ordinárias de permuta imobiliária, os permutantes se substituem na propriedade dos imóveis permutados, de forma que um passa a ser o novo proprietário do imóvel do outro, e vice-versa.

No caso, ao fazer uso desse método de transferência, o imóvel do devedor a ser permutado seria substituído pelo bem imóvel do adquirente, mantendo o devedor solvente e preservando a sua responsabilidade patrimonial, deixando de causar prejuízos aos seus credores, condição essencial para caracterização de fraude.

Para que tal modelo alcance seu objetivo, a permuta deve contar com imóveis existentes, que conferem direito real aos seus proprietários, de valor semelhante. Caso o imóvel recebido pelo devedor na permuta não tenha valor semelhante ao permutado, sendo inferior a ponto de torná-lo insolvente, a fraude poderá ser configurada.

O mesmo vale para os casos de permuta em que o devedor recebe uma unidade futura, não apta a constituir direito real. Entretanto, caso a unidade futura já possua matrícula individualizada, capaz de gerar direito real, a permuta será válida, não constituído esvaziamento patrimonial, desde que respeitada a proporção de valores.

 

A responsabilidade patrimonial determina que o devedor deverá preservar parte do seu patrimônio para garantir que tenha condições de satisfazer os passivos que possui. Porém, não será necessário preservar o patrimônio imobiliário do alienante se não houver débitos remanescentes passiveis de execução.

Assim, teoricamente, a satisfação de todas os eventuais passivos anteriores a transação do imóvel afastaria a possibilidade de configuração de fraude. Nesse sentido, há dois principais métodos de realizar o pagamento aos credores de forma atrelada a transação: (i) a exigência de que parte do valor pago pelo adquirente seja direcionado à satisfação das dívidas; e (ii) a previsão de que o próprio adquirente realize o pagamento diretamente aos credores.

Na primeira hipótese, há o risco de o devedor deixar de cumprir a exigência formulada, ocultando ou se desfazendo dos valores recebidos a fim de se tornar insolvente. Em razão disto, a segunda hipótese apresenta maior segurança ao adquirente, assumindo a responsabilidade de que o pagamento será realizado conforme combinado.

Todavia, não há nenhuma garantia de que outros passivos que, a princípio, não foram identificados, venham à tona. Caso tais débitos não fossem possíveis de serem identificados através de uma auditoria completa, e o adquirente cumprisse com seu dever de diligência, este seria reforçado pela satisfação dos passivos que havia condição de ter ciência, podendo ser enquadrado como terceiro de boa-fé.

Este método é recomendado principalmente quando o passivo identificado pertence ao alienante. Caso o passivo em questão esteja atrelado à algum antecessor ou sociedade de que o alienante faz ou fez parte, é preferível que se utilize de outras alternativas, como a que será exposta a seguir.

 

A última solução de proteção aqui abordada que o adquirente pode adotar é de reservar parte do valor pago na transação para preservar a existência dos recursos necessários, a fim de garantir que o devedor possa cumprir com sua responsabilidade patrimonial. Nesse sentido, a mitigação dos riscos envolvidos na transação pode ser alcançada através do uso de uma conta escrow.

Esse mecanismo depende da abertura de uma conta especializada, regida por meio de um contrato típico no qual as partes determinam as regras de como o desembolso dos recursos será realizado. Para tanto, as partes, de comum acordo, elegem um terceiro neutro para se responsabilizar pela administração, guarda e destinação dos ativos, chamado de depositário ou agente escrow.

Por meio desta alternativa, o adquirente terá a segurança de que o alienante não esvaziará seu patrimônio, afastando a possibilidade de fraude. Já o devedor, apesar de não conseguir fazer uso imediato dos recursos depositados, poderá eventualmente recebê-los, caso seus passivos sejam extintos ou prescritos, a depender da regra adotada pelas partes.

Apesar desse método não implicar na necessária satisfação dos débitos, a utilização de uma conta escrow envolve custos, como taxas administrativas, cobradas pelo agente escrow, o que pode torná-lo mais custoso do que as partes estão dispostas a arcar.

 

  1. Conclusão

A responsabilidade patrimonial é o pilar que sustenta e norteia os deveres do devedor e a disposição do seu patrimônio, em especial o seu patrimônio imobiliário. O esvaziamento do patrimônio, a fim de se tornar insolvente perante seus credores, é um ato antijurídico em que se presume, de forma relativa, a existência de má-fé por parte do devedor, que viola sua responsabilidade patrimonial.

A disposição do patrimônio imobiliário de forma fraudulenta causa diversos efeitos aos envolvidos. Os credores terão de recorrer à tutela jurisdicional adequada para buscar satisfazer seus créditos, já o adquirente poderá ter o seu o bem imóvel evicto e/ou penhorado.

Tais efeitos poderão variar de acordo com as providências tomadas pelo adquirente, caso tenha cumprido com seu dever de diligência. Para tanto, é necessário que seja realizada uma auditoria completa e compatível com as especificidades da transação pretendida, a fim de garantir que não existiam condições de identificar os indícios da possibilidade, ainda que remota, da caracterização de fraude.

Em linhas gerais, o adquirente que demonstrar que cumpriu com seu dever de diligência será considerado um terceiro de boa-fé, evitando a configuração de fraude. Porém, este não é o único meio de proteger o bem imóvel, podendo recorrer à meios alternativos, tais como: (i) a preservação do patrimônio imobiliário, através da aquisição por meio de permuta de imóveis constituídos e de valor semelhante; (ii) a satisfação dos passivos; através do pagamento aos credores identificados; e (iii) a reserva de patrimônio; através da criação de uma conta escrow.

Por fim, cumpre apontar a seriedade do adquirente realizar uma auditoria completa previamente a aquisição de um bem imóvel, visando evitar a eventual caracterização de fraude em razão de sua boa-fé. Adicionalmente, compete ressaltar que, ao verificar indícios de que um ato fraudulento pode estar em curso, deve buscar se utilizar de todas as cautelas e garantias à sua disposição, culminando no maior número possível de meios que mitiguem os riscos da aquisição.

 

  1. Bibliografia

Assis, Carlos Augusto de. Fraude à Execução e Boa-fé do Adquirente. Revista dos Tribunais. vol. 105. São Paulo: Ed. RT, 2002.

 

Bicalho, Rodrigo Cury. Permuta Imobiliária e Fraude de Execução. Revista dos Tribunais. vol. 963. São Paulo: Ed. RT, 2016.

 

Mollica, Luciano. Novos contornos para a fraude de execução na alienação de bem imóvel, sob a perspectiva de dinamizar os negócios imobiliários. Tese de Doutorado defendida na Faculdade da Universidade de São Paulo, sob a orientação do Professor Dr. Roque Komatsu, do Departamento de Direito Processual Civil. São Paulo, USP, 2009.

 

Paula Arrivabene MAINO, Concentração dos Atos na Matrícula: Implicações na Due Diligence Imobiliária e na Aparente Desarmonia com o Novo Código de Processo Civil, in Rodrigo Fernandes REBOUÇAS (COORD.), Estudos Aplicados de Direito Empresarial: Contratos, São

[1] “Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.”

[2] Código de Processo Civil – “Art. 833. São impenhoráveis: (…) X – a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos; (…)”.

[3] Lei nº 8.009/90 – “Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”

[4] Código de Processo Civil – “Art. 790. São sujeitos à execução os bens: (…) VII – do responsável, nos casos de desconsideração da personalidade jurídica.”

[5] “Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Art. 160. Se o adquirente dos bens do devedor insolvente ainda não tiver pago o preço e este for, aproximadamente, o corrente, desobrigar-se-á depositando-o em juízo, com a citação de todos os interessados.

Parágrafo único. Se inferior, o adquirente, para conservar os bens, poderá depositar o preço que lhes corresponda ao valor real.

Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159, poderá ser intentada contra o devedor insolvente, a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta, ou terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.

Art. 162. O credor quirografário, que receber do devedor insolvente o pagamento da dívida ainda não vencida, ficará obrigado a repor, em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu.

Art. 163. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de dívidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor.

Art. 164. Presumem-se, porém, de boa-fé e valem os negócios ordinários indispensáveis à manutenção de estabelecimento mercantil, rural, ou industrial, ou à subsistência do devedor e de sua família.

Art. 165. Anulados os negócios fraudulentos, a vantagem resultante reverterá em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores.

Parágrafo único. Se esses negócios tinham por único objeto atribuir direitos preferenciais, mediante hipoteca, penhor ou anticrese, sua invalidade importará somente na anulação da preferência ajustada.”

[6] “Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: (…) II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

[7] O art. 158 foi mencionado acima.

“Art. 1.813. Quando o herdeiro prejudicar os seus credores, renunciando à herança, poderão eles, com autorização do juiz, aceitá-la em nome do renunciante.”

[8] “Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado: (…) II – no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico (…)”.

[9] TJSP, Apelação 0049409-98.2006.8.26.0562, 6ª Câmara de Direito Privado, relatado pelo Desembargador Eduardo Sandeville, julgado em 06/02/2014.

[10] “Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

[11] “Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado: (…) II – no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico; (…)”

[12] “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

[13] A dação em pagamento em momento prévio a falência/insolvência ou durante a execução de algum crédito pode ser considerada fraude, apesar da transação buscar satisfazer um crédito possivelmente legítimo, uma vez que viola o Princípio Par Condictio Creditorum, fundado no art. 5º da Constituição Federal de 1988, que estabelece a necessidade de oferecer um tratamento igualitário entre os credores.

[14] STJ, Recurso Especial nº 956.943/PR, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, julgado em 20/08/2014; STJ, Recurso Especial nº 102401/MG, relatado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 24/02/1997; TJSP, Apelação 1028979-80.2017.8.26.0576, 6ª Câmara, relatado pelo Desembargador Vito Guglielmi, julgado em 08/10/2018; TJSP, Apelação 3001901-43.2013.8.26.0083, 10ª Câmara, relatado pelo Desembargador Torres de Carvalho, julgado em 17/09/2018; e TJSP, Apelação 1019282-63.2017.8.26.0114, 32ª Câmara, relatado pelo Desembargador Kioitsi Chicuta, julgado em 29/08/2018.

[15] É necessário analisar a situação da regularidade patrimonial do proprietário atual do Imóvel, uma vez que este é o mais próximo na cadeia de responsabilidade patrimonial e uma eventual dívida em seu nome poderá afetar diretamente a transação do bem imóvel. Caso se trate de uma pessoa jurídica, será necessário estender a análise aos seus sócios.

[16] É necessário analisar a situação da regularidade patrimonial dos antecessores do imóvel, uma vez que, apesar de estarem mais longe na cadeia de responsabilidade patrimonial, continuam podendo causar impacto direto na transação do bem imóvel. A eventual evicção do imóvel pode ocorrer em função de uma transação realizada entre dois antecessores, ainda que o imóvel seja adquirido por inúmeros compradores após a configuração da fraude.

[17] É necessário analisar a situação da regularidade patrimonial das sociedades que o atual proprietário e os antecessores fazem ou fizeram parte, uma vez que podem ser responsabilizados por eventuais dívidas das sociedades que fazem ou fizeram parte. A eventual desconsideração da personalidade jurídica de tais sociedades, ainda que após a alienação do imóvel, poderá afetar indiretamente a transação do bem imóvel, resultando na sua evicção.

[18] Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça de 18/03/2009.

[19] STJ, Recurso Especial nº 956.943 – PR (2007/0124251-8), relatado pela Ministra Nancy Andrighi, julgado em 20/08/2014.

[20] O art. 792 foi mencionado acima.

[21] TJSP, Apelação 560.256.4/7-00, 4ª Câmara de Direito Privado, relatado pelo Desembargador Francisco Loureiro, julgado em 25/06/2009 e TJSP, EI 0011217-75.2011.8.26.0577/50001, 30ª Câmara de Direito Privado, relatado pelo Desembargador Marcos Ramos, julgado em 22/7/2015.

[22] “Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.”

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