Por Amanda Moreira Monteiro (OAB/RJ 201.983)
Constituiu-se Direito de Laje com o advento da lei 13.465/17, tipificando-o como Direito Real, acrescendo o inciso XIII ao art. 1.225 do Código Civil Brasileiro, sendo sua regularização nos artigos 1.510-A à 1.510-E do mesmo diploma legal.
O Direito Real de Laje nada mais é que um espaço aéreo ou subsolo, onde o proprietário da construção-base, permite uma construção, acima ou abaixo da sua, que não possui vínculo com a construção-base.
Atualmente o principal assunto que envolve o Direito Real de Laje é a correlação que possa existir com o Direito de Superfície. Diversos autores já se manifestam a respeito da posição que o Direito de Laje seria um direito de sobrelevação atípica, daí a relação com o direito de superfície.
Fato é que esse artigo não visa classificar o Direito de Laje, mas sim, regulamentar sua documentação perante os Cartórios de Registro de Imóveis, visando a publicidade, a continuidade, a instância e a fé pública dos Direitos Reais.
O Direito Real de Laje trouxe ao ordenamento jurídico a autonomia da unidade lajeada, constituída no art. 1.510-A, §3º, do Código Civil.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
A matrícula autônoma citada no artigo supra é a configuração da parcial desvinculação do Direito Real de Laje. Fala-se parcial porque a laje nunca será escrituração autônoma, tendo em vista a sua dependência da construção-base, até
mesmo para a alienação da laje construída.
O art. 1.510-A, §3º do Código Civil diz que o titular da laje poderá usar, gozar e dispor da laje construída, contudo, sua disposição dependerá de expressa autorização do proprietário da construção-base, servindo-lhe do direito de preferência conforme art. 1.510-D, da referida lei.
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados
por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
O Direito Real de Laje jamais terá direito à fração ideal do terreno, de acordo com o art. 1.510-A, §4º, do Código Civil, in verbis.
§ 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
Ora, se o Direito Real de Laje não constitui fração ideal e não faz parte da construção-base, seria ele constituído em Matrícula Auxiliar?
A lei 6.015/73 traz em seu art. 173 a configuração do Registro de Imóveis onde no inciso II figura o livro nº 2 dos Registros Gerais e, o inciso III, o livro nº 3 dos Registros Auxiliares.
O art. 176, caput da lei de Registros Públicos versa que o livro 2 é destinado para matrículas dos imóveis não atribuídos ao livro 3. Já o art. 177, do mesmo diploma legal, esclarece que o Registro Auxiliar, livro 3, será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal (art. 1.510-A, §3º do
Código Civil), não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado, ou seja, a construção-base.
A análise dos dois artigos da lei de Registros Públicos deixa claro que o Direito Real de Laje será matriculado em Registro Auxiliar, e averbada, sua abertura, no imóvel da construção-base, conforme art. 176, §9º da lei 6.015/73.
Art. 176, § 9 o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.
Conclui-se que o Direito Real de Laje não cria matrícula no livro nº 2, porque não possui fração ideal do terreno da construção-base, razão pela qual, deve ser constituída em Matrícula Auxiliar, averbando sua abertura na matrícula da construção-base.