Por Leandro Issaka e Vinicius Nogueira Franco
Relevante instrumento para o fomento do mercado de crédito imobiliário e securitização, a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI foi instituída inicialmente pela Medida Provisória 2.223/01, de 4 de setembro de 2001, e posteriormente regrada pela Lei nº 10.931/04 como um título representativo de créditos imobiliários, abrangendo seus acessórios e garantias, emitida por seu credor, por meio de uma escritura pública ou de um instrumento particular[1].
A característica mais importante da CCI é a possibilidade de assumir a forma escritural, sem cautelas ou títulos físicos, o que facilita sua circulação. O instrumento de emissão das CCI escriturais deve permanecer custodiado em uma instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil[2], e, a partir disso, sua cessão depende apenas de uma ordem anotada em tais sistemas. Além disso, as CCI com garantia real escriturais e suas respectivas cessões não prescindem de averbação na matrícula dos imóveis[3], o que simplifica bastante a efetivação de sua emissão. Com essas facilidades, a CCI se tornou um instituto fundamental para as operações de securitização de créditos imobiliários, tais como as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, que requerem a movimentação dos créditos-lastro através de estruturas complexas e, em muitos casos, dinâmicas. Aliás, a necessidade que levou à criação da CCI foi a de dar maior mobilidade aos créditos imobiliários nas emissões de CRI com lastro em créditos imobiliários pulverizados decorrentes de financiamento habitacional.
Em que pese a CCI seja um título largamente utilizado no mercado, pouco ainda se explorou, na literatura doutrinária, sobre sua conceituação legal. O propósito, aqui, é promover uma breve análise de alguns aspectos básicos de sua definição jurídica que impactam diretamente em sua operação prática, especialmente quando se trata de averbação junto aos cartórios de registro de imóveis; notadamente em vista da necessidade de conferir uniformização nos entendimentos sobre este título e segurança jurídica à sua utilização, que vem sendo ampliada e ganha cada vez mais importância no mercado de créditos imobiliários nacional.
CCI não é título de crédito próprio
Um erro comum de interpretação do conceito de CCI é considerá-la como um título de crédito em sentido estrito. Por trazer em sua denominação a expressão “Cédula”, pelos requisitos que a lei lhe impõe (como, por exemplo, a identificação, no instrumento de emissão respectivo, de elementos que remetem a uma cártula creditícia[4]), e por carregar alguns elementos típicos de títulos de crédito, a CCI guarda semelhanças com os títulos de crédito tradicionais, tratados pelo direito cambiário, que a levam a ser confundida com estes.
Todavia, é importante destacar que a CCI não é um título de crédito próprio, tanto por não ter sido assim definida pela lei que a criou, como por não apresentar as substâncias rudimentares deste instituto e os requisitos legais para tanto, conforme melhor abordaremos abaixo.
Conceito de título de crédito
A legislação cambiária não tratou de definir, de maneira axiomática, o conceito de título de crédito. O Código Civil, em seu art. 887, faz um exercício de definição dos títulos de crédito: “O título de crédito, documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido, somente produz efeito quando preencha os requisitos da lei”. A partir da formulação de Vivante de que “o título de crédito é o documento necessário ao exercício literal e autônomo nele contido”[5], o legislador buscou estabelecer contornos básicos para o título de crédito, ainda que sem fixar uma definição clara e bastante por si só.
Deste ponto de partida, a doutrina encarregou-se de apontar as características ou princípios fundamentais que configuram os títulos de crédito, de forma sistematizada:
| Literalidade | O direito consubstanciado no título de crédito só pode ser exercido com base nos elementos constantes do título.
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| Cartularidade | O título de crédito deve ser representado por um documento ou escriturado[6].
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| Autonomia | O título de crédito deve constituir direito novo, autônomo, originário e inteiramente desvinculado da relação causal que lhe deu origem.
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| Independência | O título de crédito basta a si mesmo, sem necessidade de outro documento para completá-lo.
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| Legalidade | Não há a possibilidade de emissão de títulos de crédito que não o sejam assim previamente definidos e disciplinados por lei (numerus clausus)[7].
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A CCI não reúne todas características fundamentais dos títulos de crédito
Dentre os princípios ou características acima relacionadas, é possível afirmar que a CCI apresenta apenas a cartularidade, por ser necessariamente emitida sob a forma cartular ou escritural, nos termos da Lei nº 10.931/04[8], não subsumindo-se aos demais princípios, conforme explanado abaixo:
- Literalidade: não obstante a CCI seja um título executivo extrajudicial, ela não é executada pelos direitos gerados por si própria, mas sim pelos direitos consubstanciados no contrato que gerou os créditos que ela representa. Neste sentido, o próprio art. 20 da Lei nº 10.931/94, prevê que “a CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem” (grifo nosso);
- Autonomia: falta à CCI a autonomia, enquanto título representativo de um direito de crédito imobiliário já existente, e não criador de um direito novo;
- Independência: por fim, falta à CCI a independência, enquanto sujeita às disposições do instrumento que constitui o crédito imobiliário que lhe dá lastro; e
- Legalidade: falta à CCI o requisito da legalidade, uma vez que a Lei nº 10.931/94 não a definiu como título de crédito. Ainda que a CCI também apresente outros elementos que fazem referência a institutos típicos dos títulos de crédito, como a endossabilidade[9], tais elementos não são suficientes para classificá-la como tal.
Aspectos práticos da CCI
Compreendido que a CCI não compartilha dos princípios dos títulos de créditos acima elencados, podemos afirmar que a CCI é apenas um documento representativo de direitos e não um título de crédito, conforme regrado pela Lei nº 10.931/94, devendo observar as condições pactuadas no contrato que deu origem ao crédito.
Agora, é importante entender que impacto isso traz na prática para os titulares da CCI, e para isso vamos explorar um exemplo que já ocorreu na prática, para verificarmos qual seria a melhor forma jurídica de se lidar com a situação em tela.
Vamos tomar o exemplo de uma Cédula de Crédito Bancário – CCB, título de crédito emitido por uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para representar um financiamento imobiliário tomado com determinada companhia hipotecária para o desenvolvimento de determinado empreendimento imobiliário. A companhia hipotecária emite uma CCI para representar os créditos imobiliários decorrentes da CCB negocia a CCI com determinado investidor, que passa a ser o titular da CCI. Após a cessão da CCI para o investidor, a companhia hipotecária entra em liquidação extrajudicial.
Sem entrar no mérito se o credor atual é ou não instituição financeira e se poderia negociar condições de um contrato de financiamento, vamos tomar por verdade que poderia o credor da CCI renegociar com a SPE devedora da CCI novas condições de pagamento. Nesta situação, para refletir os termos da renegociação da dívida, não bastaria o aditamento da CCI, tendo em vista que esta não gera novo direito – seria necessário o aditamento do contrato que originou o crédito, ou seja, a própria CCB.
Aqui aparece mais um ponto quanto à renegociação da dívida: quem teria legitimidade para aditar a CCB para refletir os termos avençados entre o titular da CCI e o devedor. Entendemos que aqui a legitimidade seria do titular da CCI e não mais do credor original que é a companhia hipotecária.
Existem outras nuances no caso apresentado que deveriam também ser levadas em consideração, como o fato de a CCB ser um contrato bancário e um título de crédito, mas esse não é o escopo deste artigo.
Conclusão
Por conta desta mistura de características essenciais aos títulos de crédito com outros aspectos distintivos próprios, a CCI é, por vezes, erroneamente referida como título de crédito. No entanto, reforçamos, não é possível assim tratá-la. A CCI é um título sui generis, representativo de créditos imobiliários, como tal definido na Lei nº 10.931/04, cuja origem advém da necessidade de se dar maior mobilidade ao crédito imobiliário para fins de sua securitização, e não a de se criar um novo tipo de título de crédito imobiliário.
[1] Art. 18, caput e §§ 3º e 4º da Lei nº 10.931/04.
[2] Art. 18, § 4º da Lei nº 10.931/04.
[3] Art. 22, caput e § 2º da Lei nº 10.931/04.
[4] Nesse sentido, o art. 19 da Lei nº 10.931/04 determina que a CCI deverá conter (i) a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente; (ii) o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante; (iii) a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso;(iv) a modalidade da garantia, se for o caso; (v) o número e a série da cédula; (vi) o valor do crédito que representa;(vii) a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa; (viii) o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento; (ix) o local e a data da emissão; (x) a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;(xi) a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real; e(xii) cláusula à ordem, se endossável.
[5] VIVANTE, Cesare. Trattato di Diritto Commerciale. 2ª ed. 1904; cit. em ROSA JÚNIOR, Luiz Emygdio Franco da. Títulos de Crédito. 3ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.
[6] Art. 889, §3º, do Código Civil.
[7] BULGARELLI, Waldirio. Títulos de Crédito. 10ª ed., p. 61. São Paulo: Atlas, 1994
[8] Art. 18, §3º, da Lei nº 10.931/04.
[9] Sobre a endossabilidade, vide o Art. 29, §1º, da Lei nº 10.931/04, que menciona, inclusive, que se aplicam ao endosso em preto da CCI, no que couberem, as normas do direito cambiário.