Prefeitura propõe novo zoneamento em SP. Qual o teor das alterações

Desde o início de sua gestão, o prefeito de São Paulo, João Doria (PSDB), vem anunciando sua intenção de revisar o zoneamento paulistano. A lei atual foi aprovada em 2016, na administração de Fernando Haddad (PT).

Em 15 dezembro de 2017, a prefeitura apresentou suas propostas de alteração e abriu uma consulta pública on-line sobre o tema. O Secovi, entidade que representa o setor imobiliário, teve participação ativa nas proposições de mudança.

As audiências públicas foram marcadas para fevereiro de 2018 e se encerraram na quarta-feira (28). O próximo passo é a elaboração de um texto, que precisa ser aprovado pela Câmara Municipal para entrar em vigor.

A lei de zoneamento regula o uso e a ocupação do solo urbano. É ela que determina, na prática, a aplicação do Plano Diretor Estratégico, ao exercer controle sobre o uso do terreno (comercial ou residencial, por exemplo), tipo de edificação permitida em determinadas áreas da cidade e a altura de edifícios, chamado de gabarito dos prédios.

Dessa forma, orienta como a cidade cresce, determinando quanto se pode construir e o uso que pode ser dado a um terreno.

Com suas instruções sobre o uso, ocupação e parcelamento do solo, a lei de zoneamento afeta cidadãos comuns porque define “a cara” do ambiente urbano: desenha os bairros e suas características, influencia o preço dos imóveis, tem consequências sobre condições ambientais – como permeabilidade do solo, enchentes e até a sombra dos prédios projetada sobre as ruas –, e a quantidade de pessoas morando em uma determinada área.

Um dos ajustes propostos é a diminuição de pelo menos 30% o valor da contrapartida financeira – paga ao município – para construir metros quadrados adicionais (além do coeficiente de aproveitamento básico, que determina quantos metros quadrados podem ser construídos sem cobrança) em qualquer parte da cidade.

Os recursos arrecadados com a venda de direitos de construir são normalmente destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano, o Fundurb, usado para promover melhorias urbanas, como a construção de habitação de interesse social.

O valor da Outorga pode ainda ser reduzido 20% a mais, chegando a um desconto de até 50%, para incentivar a construção de “edifícios-conceito”. A nova categoria se aplica aos prédios com certificação de sustentabilidade, que envolve atributos como arborização vertical, energia limpa e pré-tratamento de esgoto.

A alteração proposta na minuta retira a limitação de gabarito nos miolos dos bairros, possibilitando construir mais unidades onde há menos oferta de transporte coletivo.

Uma nota da prefeitura, divulgada no dia 27 de fevereiro, afirma que a possibilidade de flexibilização do gabarito de altura das edificações só será admitida nas zonas mistas e de centralidade, que correspondem a 14% do território urbano, e sob determinadas condições.

O Plano Diretor e a atual lei de Zoneamento de São Paulo limitam o gabarito nas Zonas Mistas e Zonas de Centralidade dos miolos dos bairros, e permitem construir maior número de pavimentos nos chamados Eixos de Estruturação urbana, áreas mais bem-servidas de transporte coletivo. O objetivo da lei em vigor, aprovada na gestão anterior, é orientar o adensamento construtivo para vias próximas a estações de metrô e corredores de ônibus, buscando aumentar a quantidade de pessoas que residem próximo a esses eixos.

Uma vaga de garagem a cada 60 m² de área construída nos Eixos de Estruturação, sem que essa área seja computada para o pagamento da outorga, é o que estava previsto na lei para vigorar até 2019. A proposta da gestão Doria é liberar definitivamente essa proporção.

A ideia da limitação do número de garagens é desestimular o uso do automóvel, sobretudo nos eixos providos de infraestrutura de transporte, de forma a reduzir os congestionamentos e a poluição do ar.

A minuta também propõe ampliar para 40 mil m² a área máxima de lotes destinados à construção de shoppings, galpões e outros empreendimentos. Dispensa, além disso, a obrigatoriedade de doar parte dessa área para abrir vias públicas (como vias, passagens para ciclistas e pedestres), prevista atualmente na lei.

Antes, a área máxima de um lote na zona urbana era de 20 mil m² e fachada máxima de 150 metros.

A cota introduz algumas exigências ambientais na ocupação de espaços livre do lote e é aplicável, atualmente, a terrenos maiores que 500 m². A proposta de Doria amplia o limite mínimo para 1.000 m².

Na prática, isso diminui o número de novos edifícios que terão incentivos para construir tetos e fachadas verdes, ter mais árvores e mais mecanismos para retenção de água da chuva, medidas importantes para o controle do risco de enchentes.

Dois pontos da proposta interfeririam na produção de habitação de interesse social, que consiste em unidades de moradia produzidas com recursos públicos e destinadas a faixas de renda mais baixas da população.

Primeiro, eliminaria-se a previsão que obriga a haver um percentual de habitação de interesse social em cada novo grande empreendimento imobiliário, localizado nas áreas de Operação Urbana Consorciada.

O segundo ponto deixa de aplicar a destinação mínima de percentuais de área construída de habitação social das faixas de renda nas Zonas Especiais de Interesse Social 3. As ZEIS são porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e à produção de habitação de interesse social.

Há tipos diferentes de ZEIS. As ZEIS 3, no caso, correspondem a terrenos ou imóveis subutilizados em áreas com infraestrutura urbana já consolidada, serviços e oferta de emprego, geralmente localizadas na região central, onde se propõe a produção e reforma de moradias para a habitação de interesse social.

A lei diz que, a partir de 2019, edifícios das Zonas de Estruturação devem ser construídos com apartamentos menores, para estimular o adensamento dessas regiões. A minuta pretende liberar a construção de apartamentos maiores, com vagas de garagem, como já mencionado, nas grandes avenidas com acesso ao transporte público.

O Nexo questionou quatro entrevistados a respeito da necessidade de revisar a lei de zoneamento de 2016.

Anthony Ling Sim, mas com ressalvas. Primeiramente, defender que a lei de zoneamento precisa ser revista não significa apoiar totalmente a proposta colocada pela atual gestão nem acreditar que a lei vigente, aprovada pela gestão anterior, seja totalmente equivocada.

Acredito que a legislação vigente é excelente ao compararmos com outras leis de zoneamento em nível nacional. No entanto, nenhuma legislação é perfeita, e é difícil argumentar que nunca deverá mudar ou que não há nada para mudar. Pessoalmente eu recomendaria uma série de revisões, grande parte delas listadas no Guia de Gestão Urbana que publiquei no ano passado.

É difícil também fazer uma avaliação para o conjunto da lei como um todo, já que são diversas medidas focando em questões diferentes. Concordo, por exemplo, com a proposta de flexibilizar alturas, tamanhos de apartamentos e tipos de produtos que podem ser construídos em cada terreno.

Por outro lado, o valor da outorga onerosa, também em debate pela proposta, é sempre uma controvérsia. Uma lei não consegue definir o que faz sentido ou não em termos de custo e viabilidade para um empreendimento, nem o que faz sentido em termos de orçamento público. Minha proposta seria de precificar a outorga através de um pregão municipal, onde o preço é definido pelo mercado, mas a Prefeitura tem o poder de controlar o estoque total que está sendo transacionado.

Flavio Amary A lei precisa de uma calibragem, de ajustes, para assegurar o adequado desenvolvimento da cidade de São Paulo.

A redução de 30% na outorga onerosa, por exemplo, não é suficiente para ativar a economia. A viabilidade de empreendimentos requer um pouco mais de redução desse percentual, até porque a legislação foi feita em um momento econômico diferente, um período de crescimento forte.

Como o empreendimento imobiliário tem um ciclo de longo prazo e os efeitos da legislação ocorrem no dia seguinte de sua publicação, se não houver essa calibragem, num curto espaço de tempo haverá um impacto muito grande na oferta de imóveis na cidade de São Paulo.

Dentre os efeitos diretos, as pessoas terão de morar nas cidades vizinhas, gerando problemas na mobilidade urbana, por exemplo, o que vai no sentido oposto do conceito urbanístico, que prevê desenvolvimento orientado ao transporte (TOD).

Não é limitando ou dificultando a produção imobiliária que se vai estimular o crescimento econômico da cidade. Atendendo a necessidade habitacional, por sua vez, é possível gerar emprego e renda.

Outro pilar importante é o aumento do coeficiente de aproveitamento do terreno nos eixos existentes, para que o conceito urbanístico seja preservado e ampliado, bem como haja incentivo à produção imobiliária nos eixos.

Paula Santoro Acho que a lei não precisa e não deveria ser revista nesse momento. Uma lei de zoneamento tem como objetivo indicar como vai ser o uso e a ocupação do solo do município na sua extensão completa. Esses uso e ocupação são aprovados por lei, o que dá inclusive segurança jurídica, como diz o mercado, para as aprovações que estão em andamento.

Essa lei foi aprovada em 2016 e a proposta [de revisão] apresentada em 2017, [a lei] mal fez um ano. Não teve um tempo de implementação, para avaliar os problemas, a lei é muito recente. Se a gente muda o tempo inteiro, cria uma cidade em que as pessoas não sabem qual é a regra que incide sobre o seu imóvel, não sabem, basicamente, o que elas podem construir lá e que uso elas podem dar.

Por ser uma lei ainda muito jovem, ainda não se sabe os impactos da implementação dela. Não tem nenhuma avaliação pública sobre os problemas desse zoneamento, inclusive a prefeitura não apresentou nada [em termos] de avaliação.

O segundo motivo é que não se faz um zoneamento toda hora. O de 1971 esteve vigente até 2004, de 2004 a 2016 também foi muito tempo de zoneamento vigente. A gente vai se acostumando às regras e isso é bom, por um lado. Depois de 12 anos, eu diria que o zoneamento de 2004 devia ser mudado, eu teria argumentos. Mas esse, em um ano?!

Um terceiro motivo, além dessa insegurança jurídica que se cria, é que esse projeto de lei não foi debatido, construído publicamente. Foi um processo muito pouco participativo, e no âmbito de uma cidade que já sabe como tem que ser, como deve ser a participação nessa construção do zoneamento.

É um tema muito técnico, árido, para ser debatido rapidamente. E eles [a prefeitura] estão tentando fazer rápido. Foi lá, pôs a minuta digital, debate digital, agora as audiências públicas estão lotadas, frentes mobilizadas, de esquerda, de direita, de centro, uma frente de 159 associações que assinaram uma carta.

É muita gente que não quer que mude, de todos os âmbitos políticos e linhas de pensamento, da elite a um morador da zona mista que não é elite, aos movimentos de moradia, ameaçados de perder unidades de habitação social. É quase um consenso – com exceção do mercado imobiliário, que quer que mude.

Regina Meyer Qualquer conjunto de normas e regras que incidam nas questões urbanas, como é o [caso do] zoneamento, precisa ter a possibilidade de revisões periódicas.

Mesmo acreditando, como é o meu caso, que o zoneamento já não é o melhor instrumento de controle das transformações e crescimento urbano, abandoná-lo implica estabelecer um processo de discussão amplo e sério.

Penso que é um equívoco engessar a cidade em normas que se tornam perenes. Um bom zoneamento precisa acompanhar as transformações que vão ocorrendo nas cidades.

Porém, o conjunto de regras da presente Lei de Zoneamento é muito recente. A relação entre o PDE de 2014 e a Lei de Uso e Ocupação do Solo foi tratada com princípios técnicos. Há uma lógica clara que merece e precisa ser testada e avaliada antes de qualquer alteração.

Revisar apenas os pontos que estão sendo apontados como prioritários pela atual administração expõe apenas os interesses privados em jogo.

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Fonte: Nexo

Link para matéria: https://www.nexojornal.com.br/expresso/2018/03/01/Prefeitura-prop%C3%B5e-novo-zoneamento-em-SP.-Qual-o-teor-das-altera%C3%A7%C3%B5es