Diogo Bueno
Com o advento da Lei 13.465/2017 e do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), positivou-se em nosso ordenamento, o regulamento e diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial (ou administrativa) nos serviços notariais e de registro de imóveis.
No intuito de desafogar o Judiciário, muito bem-vindo foi o regramento, vez que, havendo um conjunto de requisitos (os quais veremos adiante), não mais dependerá o requerente de um processo judicial: o que pode prolongar-se por anos.
Ainda que, com maior frequência, demande-se a nossos registros o reconhecimento da usucapião de imóveis urbanos, é possível, e merece o devido destaque, a hipótese de reconhecê-la num imóvel rural.
Sendo assim, havendo os requisitos precípuos da usucapião, quais sejam: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini observado algum dos prazos legais; deverá o requerente acompanhado de um advogado (art. 216-A da Lei de Registros Públicos), dirigir-se ao seu Tabelião de confiança a fim de obter a lavratura da Ata Notarial (art. 384 do CPC/2015).
O Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Paraná dispõem que: “ata notarial é a certificação de fatos jurídicos, a requerimento da parte interessada e por constatação pessoal do tabelião, substituto ou escrevente, cujo objeto não comporte a lavratura de escritura pública”. Conclui-se, que ainda que o Oficial do Registro de Imóveis seja a autoridade competente para reconhecer e registrar a usucapião deu-se ao Tabelião um enorme poder, já que ele dará fé-pública à posse do requerente.
Nessa esteira, entrará o notário no mérito da questão, tal como faria o juiz togado caso estivéssemos diante da modalidade judicial. Ora, ele atestará o tempo e as características desta posse, reconhecendo-a como hábil ao pleito perante o Registro de Imóveis. Para tanto, deverá ser extremamente cauteloso ao fazer o julgamento, sob pena de responder por eventual negligência. Recomenda-se que o notório dirija-se pessoalmente ao local, ou por meio de longa manus de confiança, colhendo depoimentos dos confrontantes, funcionários do imóvel rural (se houver), fazendo, inclusive, registro fotográfico do local. Ademais, poderá ab initio requerer uma série de documentos como: título; comprovantes do pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR); contas de consumo; certidões negativas; Certificado do Cadastro do Imóvel Rural (CCIR), planta e memorial descritivo com a anotação de responsabilidade técnica (ART) quitada; os quais devem constar do pedido de reconhecimento, fazendo isso, lavrará uma ata com um conjunto probatório robusto, facilitando o juízo daquele que registrará, ou não, a propriedade em nome do requerente.
Ao listar, no parágrafo acima, os documentos aptos para assentir-se a posse, propositalmente não foi citado o Georreferenciamento, que é entendida como a principal peculiaridade da usucapião rural. É dito isso, pois o Egrégio Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, por meio da sua Terceira Turma, que: “cabe à parte informar com precisão os dados individualizadores do bem, mediante a apresentação de memorial descritivo que contenha as coordenadas dos vértices definidores de seus limites georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, de acordo com o art. 225, caput e § 3º da Lei de Registros Públicos”. (REsp nº 1.123.850-RS, rel. Min. Nancy Andrighi).
Entretanto, data vênia, o entendimento do e. STJ não se encontra mais de acordo com a legislação pertinente. Analisemos a lei que acresceu o §13º ao art. 176 da Lei de Registros Públicos:
Art. 1º O art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte § 13:
Art. 176
§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.” (NR).
Seguindo o e. STJ e a orientação do CNJ, os Registros de Imóveis, ao depararem-se com o pedido de reconhecimento da usucapião rural, acertadamente exigiam o Georreferenciamento com a anuência de todos os seus confrontantes. O procedimento é curioso, porque é no mesmo Cartório que se deve realizar o Georreferencimento, então, se um requerimento da usucapião rural não vier acompanhado do referido documento, ambos os processos correrão paralelamente perante o mesmo Registro de Imóveis. Em outras palavras: enquanto o Registro de Imóveis não finalizar o Georreferenciamento; não poderá dar sequência no trâmite da usucapião até que, com a finalização do Geo, esteja suprida a exigência.
O Geo (terra) referenciamento (tomar com referência, localizar), nada mais é do que indicar as coordenadas de um determinado bem a fim de localizá-lo no globo terrestre. Definida sua área, através de um levantamento topográfico, um memorial descritivo identificará o imóvel, apontando os seus limites, que por óbvio confronta-se com outros imóveis, daí a ideia da necessidade da anuência dos confrontantes, tendo por alvo uma melhor precisão. Normalmente nos imóveis rurais, esses limites, são separados por cercas.
Considerando que: (i) nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel deverá conter: o código do imóvel; os dados constantes do CCIR; a denominação e suas características; confrontações; localização e área: o que será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), e, (ii) tal identificação é obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural – discorreremos a seguir sobre a novidade trazida pela Lei nº 13.838/2019.
Ao dispensar a anuência dos confrontantes, bastando
para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações, quis o legislador, desburocratizar o trâmite facilitando um procedimento que por vezes pode ser muito dificultoso. Basta imaginarmos um imóvel rural com uma área de 10 hectares que pode ser vizinho de mais de 10 imóveis com 10 matrículas diferentes, matrículas essas, que podem ter diversos titulares cada, podendo chegar a um esdruxulo caso de ter que se colher mais de 100 assinaturas (anuências) de confrontantes.
Como já dito, a introdução da usucapião extrajudicial veio para desafogar o judiciário, levando-se a feliz consequência de um trâmite mais célere. Todavia, o respeitável entendimento do STJ e a orientação do CNJ estão na contramão dessa celeridade. Por vezes, o imóvel rural já tem matrícula própria e, ainda que já identificada, exige-se o Georreferenciamento.
Nesse diapasão, invocando a pirâmide kelsiniana, dentro de um sistema de civil law (o qual o Brasil adota), deverá prevalecer o que, agora, encontra-se positivado em nosso ordenamento. Logo, ao averbar o Gerreferenciamento sem a anuência dos confrontantes junto à matrícula do imóvel, se encontrará superado mais um requisito da usucapião extrajudicial rural.
Isto posto, já discorremos praticamente sobre todos os requisitos do assunto em tela, vejamos: i) imóvel a ser usucapido; ii) título; iii) posse ad usucapionem; iv) interesse de agir; v) ata notarial; vi) certidões negativas dos distribuidores; vii) documentos que atestem a posse como: contas de consumo e comprovantes de pagamento do ITR; vii) planta e memorial descritivo com a devida apresentação da ART quitada; adicionemos mais dois itens ainda não mencionados: viii) a procuração que deverá (diferente da judicial) conter firma reconhecida, e, ix) informar o valor do ITR (para fins do §8º do art. 4º do Provimento 65/2017 e o valor de mercado imóvel para fins de Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) à Receita Federal.
Por derradeiro, embora se entenda que uma análise sistemática e norteada pelo princípio da eficiência deveria ser aplicada também a usucapião, inclusive por tratar-se de aquisição originária e não uma transmissão, como disciplina o §4º do art.
176 da Lei de Registros Públicos, acredita-se ser esse pensamento: minoritário.
Prevalece, por exemplo, no Estado do Paraná, a decisão nº 4188692 – GC de seu Tribunal de Justiça, que limita a aplicação da lei em debate exclusivamente aos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais. Havendo retificação com inserção ou alteração de medida perimetral na matrícula continua-se exigindo a colheita de assinaturas dos confrontantes.
Tal entendimento, com a devida vênia, ainda não está de acordo com a eficiência e a sonhada desburocratização que anseia a população brasileira. É natural que com o avanço da tecnologia afira-se uma medida mais precisa, assim, uma matrícula que continha uma medida exata (p.ex 22.500 m²) ao ser alvo de um levantamento topográfico terá, muito provavelmente, um numerário semelhante, mas com uma fração cansativa (p. ex. 22.578,76 m²). Trata-se da mesma área de sempre. Porém como haverá uma retificação; permanece a recomendação de que continuem a exigência da anuência dos confrontantes.
Seguindo o raciocínio, o Estado, na terra descoberta por Cabral, continua a dificultar a vida do produtor rural, do empresário, do empregador e de quem queira de qualquer sorte azeitar a máquina da economia nacional, permanecendo-a emperrada pela burocratização. Talvez queiram que o legislador seja mais específico e altere o art. 213, II, da Lei de Registros Públicos, e, na mesma ordem de ideias, o art. 216-A, II, da referida lei: culminando num calhamaço de normas e em nenhuma eficiência.