A multipropriedade é um fenômeno criado na década de 1950 na França e que logo se espalhou pelo resto do mundo, ganhando forte expressão nos Estados Unidos e no Caribe. De início, foi uma resposta ao turismo europeu do pós-guerra, que viu no compartilhamento de residências e de unidades hoteleiras uma solução para a falta de recursos disponíveis ao setor na época. Nos anos 80, assumiu a forma de investimento imobiliário para famílias de classes A e B, com a introdução no mercado de grandes cadeias imobiliárias.
Nos Estados Unidos, já no início dos anos 2000, havia 1.604 empreendimentos de multipropriedade, totalizando 154.439 unidades em regime de propriedade compartilhada. Atualmente, cerca de 6% da população norte-americana é proprietária de um ou mais imóveis nessa modalidade, negócio que gera uma média de 8,6 bilhões de dólares por ano. A América do Norte é responsável por 31% do share mundial, estando 25% na Europa, 16% na América Latina (sendo o México responsável por 40% e o Brasil por 30%) e 14% na Ásia. Atualmente, imóveis compartilhados constituem o ramo com maior crescimento mundial na indústria de turismo mundial.
As vantagens da aquisição da propriedade ao invés da aquisição de mero direito de uso são várias: (a) pelo investimento no imóvel (o condomínio ordinário dentro de cada imóvel pode ser desfeito a qualquer tempo, amigável ou judicialmente); (b) pela possibilidade de alienação (venda da sua cota-ideal, respeitado o direito de preferência); (c) pela possibilidade de auferição de lucro pela locação. No caso do condômino ser proprietário de mais de uma cota-ideal tanto na mesma unidade quanto em outras, o condômino pode usar um dos seus imóveis enquanto aufere lucro com o aluguel do(s) outro(s); (d) pela transmissão do bem aos herdeiros, não se perdendo o investimento pela morte; (e) pelo rateamento das despesas comuns com outros co-proprietários, barateando a manutenção; (f) pela administração do condomínio pelos próprios condôminos, que dirigem a vida condominial de acordo com os seus próprios interesses; (g) pela possibilidade de troca do período de utilização com outros condôminos ou de aderir às bolsas de intercâmbio de proprietários em todo o território nacional e no mundo; (h) o condômino usa o imóvel no período de seu maior interesse, não o deixando abandonado no tempo restante; (i) atendimento da função social da propriedade.
Na multipropriedade, portanto, não se fala em direito de uso exclusivamente; o direito de uso, neste caso, é reflexo do direito real de propriedade do imóvel, havendo apenas a adoção de um rodízio interno no uso do imóvel comum por parte de seus próprios co-proprietários, de sorte a permitir a utilização igualitária do bem comum por cada um deles, em um misto de direito real (relação condômino-imóvel) com direito obrigacional (relação condômino-condômino, no que se refere ao pacto de utilização rotativa do imóvel consignado na Convenção Coletiva).
No Brasil, a multipropriedade inaugurou com o Condomínio Paúba-Canto Sul, em 1984, no litoral norte do Estado de São Paulo, seguido por alguns outros que, mesmo timidamente, já foram fincando a bandeira do negócio no Brasil nas décadas de 80 e 90.
No entanto, a inexistência de legislação específica e a impossibilidade de seu enquadramento nas figuras típicas existentes no ordenamento fizeram com que a multipropriedade ficasse à margem de uma abordagem mais cuidadosa e interessada em encontrar solução para o seu tratamento. Sem contar a constante confusão com a figura do timeshare hoteleiro, que, por se tratar de compra de diárias hoteleiras antecipadas (seja na forma de pontos ou outra sistemática), pouca relação guarda com a multipropriedade, com exceção da adoção do rozídio do uso de uma mesma unidade imóvel.
O primeiro julgamento sobre a matéria no Tribunal de Justiça de São Paulo ocorreu em 25/08/1999, pela 5ª Câmara do extinto 2º Tribunal de Alçada Civil (atual Tribunal de Justiça), na apelação sem revisão n.º 513.448-00/7, de relatoria do Desembar-gador Laerte Sampaio. Não obstante o fundamento do acórdão que extinguiu a ação de cobrança de taxas condominiais sem resolução do mérito ter sido outro, o mérito quanto à natureza jurídica da multipropriedade foi, de certa forma, enfrentado, evidenciando a adoção do posicionamento doutrinário vigente à época para afastar a aplicação as regras de condomínio à multipropriedade.
“O que se percebe é que a chamada multipropriedade ou time-sharing é um negócio jurídico mais amplo e mais complexo do que a simples justaposição de condomínios especial e comum, envolvendo o gerenciamento único que extravasa as atribuições de um simples síndico. Há, em verdade, uma entidade que promove o empreendimento e o explora, ganhando, às vezes, a figura de uma sociedade multiproprietária de natureza exclusivamente obrigacional, centralizando as atividades de hotelaria e manutenção das partes comuns e unidades exclusivas, se promovida a instituição de condomínio especial. O adquirente de um período de desfrute de tais bens em determinada época do ano não é titular de um direito real típico por ser este previsto em numerus clausus porque ‘a forma condominial proposta por algumas doutrinas estrangeiras não pode ser aplicada no Brasil porque a indivisão forçada também depende de criação legal e não é aplicável para uma comunidade de unidades autônomas que possuem configuração semelhante à proprie-dade horizontal’ (Frederico Henrique Viegas de Lima, Aspectos teóricos da multipropriedade no direito brasileiro, RT 658/40). (…) Como ficou exposto, inviável a aplicação da Lei n.º 4591/64 à cobrança das despesas dos multiproprietários pela inviabilidade do seu fracionamento jurídico pelo condomínio estabelecido na propriedade autoônoma. Diante desse quadro, o relacionamento entre o apelante e o apelado é exclusivamente obrigacional, eis que não pode ser comprovada, diante da situação do ordenamento jurídico atual, a situação de condômino, nos termos da Lei n.º 4.591/64.
Aos poucos, a doutrina e a jurisprudência foram compreendendo que a multipro-priedade não traduzia um direito real novo, mas sim, se tratava de um condomínio de con-domínios, cujas especificidades mereciam ser agasalhadas, na medida em que represen-tavam uma expressão da autonomia do direito de propriedade e de autorregulação privada.
O primeiro divisor de águas foi o entendimento de que o uso do imóvel por turnos – uma das mais importantes, senão a principal característica da multipropriedade,
antes entendida como desqualificadora da natureza condominial pela falta da exclusivi-dade típica do direito de propriedade – não descaracterizava os empreendimentos como condomínios, pois, quando um dos proprietários está em gozo absoluto e exclusivo do imóvel, os outros proprietários permanecem íntegros em seus poderes dominicais, que se mantêm absolutamente inalterados.
O segundo divisor de águas foi o reconhecimento da exclusividade no uso dos imóveis pelo fato de não se constituírem áreas comuns do edifício, em nada importando se a propriedade é de uma ou de várias pessoas e, muito menos, como os titulares dividem o uso da coisa comum. Aqui, foi corrigida uma imprecisão técnica dos precedentes e entendimentos anteriores, que confundia o conceito de exclusividade das unidades autônomas exigida na Lei n.º 4.591/64 para a constituição da propriedade horizontal com propriedade exclusiva das unidades. O fato de as unidades serem de propriedade de várias pessoas deveras implica que o imóvel não é de propriedade exclusiva de cada uma delas. Mas não é essa a exclusividade que a Lei n.º 4.591/64 exigia. A exclusividade aqui é a da unidade autônoma em relação às áreas comuns do edifício. E, nessa ótica, não há dúvida de que as unidades são exclusivas na multipropriedade.
A apelação sem revisão n.º 760.022-00/8 do TJ/SP teve o mérito de ressaltar a convenção coletiva registrada em cartório de registro de imóveis como instrumento regulador do exercício rotativo da posse exclusiva do imóvel aferido em função do tempo, que em nada desnaturaria o direito de propriedade ou a natureza condominial da multipropriedade. O acórdão menciona decisão datada do início do ano de 1.999, prolatada em dúvida de competência, que, indiretamente, reconheceu a natureza condominial da multipropriedade para remeter os autos de uma ação de cobrança de taxas condominiais para o extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, órgão competente para o julgamento das ações de condomínio na época (Dúvida de Competência n.º 059.003-0/0 do Grupo Especial das Seções Civis do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Erbetta Filho, julgado em 02/02/99).
O novo posicionamento começou a colocar uma pá de cal no entendimento que defendia não ser a multipropriedade uma espécie condominial e o direito não ter natureza real. Isso porque se os condôminos decidissem por alterar a Convenção Coletiva, abolindo o sistema de uso rotativo de seus próprios imóveis e definindo qualquer outro critério de utilização, voltariam a se apresentar como um condomínio convencional. Nessa hipótese, teriam se tornado condôminos somente nesse momento? Qual seria o momento de aquisi-ção do direito de propriedade: a alteração da Convenção Coletiva? Daí porque nunca nos pareceu razoável que o exercício rotativo da posse exclusiva dos imóveis pudesse ser argumento contra a qualificação condominial da multipropriedade.
A Lei n.º 13.777/18 veio, já não sem tempo, sepultar qualquer dúvida sobre a natureza jurídica da multipropriedade. Embora, em muitos pontos, ela tenha simplesmen-te formalizado a jurisprudência dominante (mormente no tocante à natureza real do direito de propriedade da fração e à obrigação de contribuição condominial), ela finalmente deu previsão legal ao instituto no ordenamento jurídico e regulou as peculiaridades inerentes ao compartilhamento.
Uma delas é a possibilidade de o inadimplente ficar proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida condominial, podendo a sua fração de tempo passar a integrar o pool de locação da administradora. Boa solução para quitar ou reduzir o débito em razão da facilidade de locar o imóvel pelo período de uma semana em locais majorita-riamente turísticos. Também o voto nas Assembleias pela fração da qual o condômino seja titular, o que seria impensável nos condomínios edilícios convencionais. A própria menção ao sistema de intercâmbio, pelo qual o período de uso pode ser gozado em outros empreendimentos da mesma natureza, é um reconhecimento de que a multipropriedade, embora uma variação condominial na essência, contém especificidades que não poderiam ser deixadas à margem de um regramento jurídico específico.
Basicamente, o acerto da Lei foi o reconhecimento da autonomia e da indepen-dência das frações, tanto para efeito de cobrança de IPTU e de contribuição condominial (individualizada por multiproprietário, e não pela unidade, como seria em um condomínio edilício tradicional) quanto para voto nas Assembleias e proteção contra penhora por dívi-da de outro coproprietário da unidade. A desnecessidade de cientificação ou anuência, e a ausência do direito de preferência para alienação da fração são outro bom exemplo.
O diploma reconheceu a função bidimensional da fração de propriedade nos empreendimentos submetidos à multipropriedade, que se torna, portanto, dimensionável tanto no espaço quanto no tempo, conceito já defendido por Gustavo Tepedino em sua obra A Multipropriedade Imobiliária (1993). Na multipropriedade, o condomínio é desejado, e não encarado como anômalo nem vítima de certo “encorajamento” para que seja desfeito e concentrado em um único proprietário, tal como ocorre nos condomínios tradicionais. A permanência do condomínio ordinário, na verdade, é quase a própria razão da aquisição: compartilhando-se com mais pessoas, o custo de manutenção do imóvel fica mais acessível e o uso fica mais inteligente, na medida em que o proprietário utiliza o imóvel nos períodos em que realmente deseja.
A Lei somente pecou na regulamentação da renúncia. Em o condômino renun-ciando sua fração de propriedade, a solução do §2º do art. 1.316 do Código Civil se torna impraticável, haja vista que a extinção do condomínio ordinário da unidade representa o fim do compartilhamento que é a razão da existência da multipropriedade. O artigo 1.358-T, introduzido no CC/02, embora tenha acertado na exigência de prévia quitação de todas as contribuições condominiais e tributos, errou ao determinar que o multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa em favor do condomínio edilício.
Na verdade, não há renúncia translativa. Renunciar em favor de nada mais é do que uma doação; a renúncia só pode ser abdicativa. Aqui, a Lei perdeu a possibilidade de regular melhor o tema, impondo ao renunciante a obrigação de cientificar os demais co-proprietários do imóvel sobre sua intenção, com aviso prévio a ser definido em Conven-ção Coletiva, para permitir que algum deles (e não o Condomínio) pudesse absorver a fração. Ou mesmo regular um possível usucapião extrajudicial, pós renúncia, caso algum condômino ou terceiro quisesse assumir as despesas da fração renunciada após o ato consumado.
Prever uma estranha figura de “renúncia translativa” pode gerar mais discussões no Judiciário, pois ninguém pode ser arrancado do direito de renunciar a uma propriedade que lhe pertence nem forçado a doá-la a “X” ou “Y”. Embora nada impede que esse direito seja regulado, a fim de ser exercido de maneira a não prejudicar os demais condôminos nos empreendimentos sob o regime de multipropriedade.
No mais, a Lei n.º 13.777/18 foi um grande e necessário avanço para o desenvol-vimento da multipropriedade no país, concedendo a segurança jurídica que, certamente, fomentará os empreendedores locais e colocará o Brasil na rota dos investimentos internacionais.
Maya Garcia Câmera é advogada especializada em multipropriedade e timeshare, consultora no Brasil, nos Estados Unidos e na Ásia, advogada do Paúba-Canto Sul, gestora do “The Face” e “Maya Hotel Kuala Lumpur”,
legal head do Galaxy Entertainment Group Inc. e business assistent do PAGCOR e do LRWC.