Por Victoria Branquinho Silva
RESUMO:
O presente artigo tem como objetivo abordar o regime jurídico de multipropriedade no Brasil, bem como levantar os seus principais aspectos e ainda, demonstrar o seu papel na economia do país.
PALAVRAS-CHAVE: Multipropriedade; Lei de Multipropriedade; Multiproprietário; Imóvel.
INTRODUÇÃO:
Há pouco mais de um ano, 04/02/2019, entrou em vigência a Lei n. 13.777/2018 denominada popularmente como “Lei de Multipropriedade”, a qual dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro, promovendo alterações no Código Civil e na Lei n. 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos. Apesar da legislação nova, o regime de multipropriedade existe no Brasil desde 1984 através do empreendimento Condomínio Paúba – Canto Sul, em São Sebastião/SP. Assim, a finalidade deste artigo é abordar o regime de multipropriedade, bem como o seu papel na economia.
DESENVOLVIMENTO:
É fato que a vigência da Lei n. 13.777/2018 acarreta em uma maior discussão sobre o regime jurídico da multipropriedade. Todavia, apesar da legislação recente, o compartilhamento de propriedade vem ganhando força no Brasil há doze anos, consistindo em um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, com direito exclusivo ao uso e gozo do imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada[1]. Em outras palavras, o comprador passa a ser multiproprietário de uma fração ideal da unidade e não do todo, possuindo uma escritura pública que o reconheça como proprietário. Salienta-se que esse responderá individualmente e na proporção de sua fração de tempo de uso da unidade, pelo pagamento de taxas condominiais e demais encargos do imóvel, não havendo que se falar em solidariedade entre os multiproprietários.
Esse regime jurídico possui três modalidades usuais: fixa – semana/dias para o uso e gozo do imóvel pré-determinados; flutuante – os períodos de utilização são intercambiados entre os multiproprietários; baseada na escolha – não se pré atribui um período ou critério de escolha, e sim afere o direito de prioridade de escolha ao coproprietário. Ainda, no Brasil é comum a modalidade em que o multiproprietário tem de uma a duas semanas ao ano para usar e gozar do imóvel, sendo que, geralmente, na hipótese de uma semana será por meio de dias corridos e, no caso de duas semanas, aplica-se a ideia de dias intercalados ao ano. No entanto, vale lembrar que não é uma regra, podendo existir modalidades com grupos menores de multiproprietários, em que esses podem ter duas ou mais semanas ao ano para uso e gozo, a depender da quantidade de compradores da fração do imóvel.
Além do mais, frisa-se que independente da modalidade adotada, é necessária que a regulação do tempo esteja prevista na escritura da cota/fração do imóvel ou na convenção do condomínio, podendo ainda constar na própria matrícula conforme previsão da Lei de Multipropriedade. A lei também determina que cada fração de tempo será de, no mínimo, sete dias, sendo eles intercalados ou seguidos.
Igualmente, a Lei n. 13.733/2018 prevê que a multipropriedade pode ser constituída em um instrumento por ato entre vivos – convenção de condomínio, registro de incorporação imobiliária, escritura de instituição e de destinação – ou testamento, a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Outra previsão trazida é a adoção do regime de multipropriedade pelo condomínio edilício, quer na integralidade de suas unidades autônomas, quer em parte dessas, mediante previsão no instrumento de instituição, se já do nascedouro do condomínio edilício, podendo ser também por intermeio de deliberação da maioria absoluta dos condôminos, se o condomínio edilício já existir.
Paralelamente, importante salientar que a Lei n. 13.777/2018 cessa a ideia do direito de preferência, que consistia na oferta da transferência do direito de multipropriedade aos demais multiproprietários antes de oferecer a terceiros. Assim, com a nova Lei, a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou ciência dos demais multiproprietários, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio.
Vale lembrar que em caso de inadimplência do comprador poderá haver a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente ao valor inadimplido. Ainda, nos casos em que se adota o sistema de locação das unidades, isso é, quando o multiproprietário disponibiliza a sua cota para locação a terceiros através do pool da administrada, a convenção do condomínio edilício poderá: proibir o inadimplente de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; integrar a fração de tempo do inadimplente ao pool da administradora; utilizar, a administradora, a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente teria direito no pool, para amortizar suas dívidas condominiais – nas despesas condominiais -, seja do condomínio em multipropriedade – nas despesas internas da unidade -, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.
Ademais, é notório que esse regime vem ganhando força no Brasil nos últimos anos. Caldas Novas/GO, por exemplo, é atualmente, a cidade com o maior número de empreendimentos de multipropriedade, que chega a receber 1,5 milhões de turistas por ano segundo dados da Embratur (Instituto Brasileiro de Turismo). Isso se dá principalmente em razão das pessoas enxergarem na multipropriedade o acesso à segunda residência por um preço mais acessível, em virtude da divisão dos custos fixos do imóvel entre os multiproprietários. Assim, esse regime abarca pessoas que não possuem meios econômicos ou interesse em comprar e assumir a manutenção integral de um imóvel para fins de lazer.
Outrossim, de acordo com o estudo mercadológico Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2018, elaborado através do Banco de Dados da Caio Calfat Real Estate Consulting e de pesquisa junto aos agentes ligados ao setor de multipropriedades[2], o valor global de vendas (VGV) nacional de imóveis de posse compartilhada foi de R$ 16,3 bilhões. O estudo ainda revela que houve um aumento de 48% no número de empreendimentos, na comparação com 2017.
Por fim, mesmo no atual momento vivido não só pelo Brasil, mas pelo mundo, em razão da pandemia enfrentada, há um cenário otimista para o futuro da multipropriedade, vez que pode ser uma boa alternativa para a menor capitalização do público consumidor, afinal, a multipropriedade floresce também em época de crise, a começar pelo seu surgimento na França pós-guerra, quando houve intensa descapitalização da população.
CONCLUSÃO:
Assim, tem-se que a multipropriedade é um regime imobiliário que tem muito a ser explorado/desenvolvido no Brasil, tendo um papel relevante no crescimento da economia do país, vez que gera empregos, renda e movimenta as cidades turísticas, e ainda a nova Lei contribui para que isso continue a ocorrer, já que traz uma maior segurança jurídica e credibilidade ao mercado imobiliário.
Victoria Branquinho, advogada atuante no ramo imobiliário e cível, prestando serviços na seara consultiva e contenciosa de incorporadoras, construtoras e imobiliárias. Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás. Pós-Graduanda em Direito Civil e Processo Civil pela Faculdade Atame e em Direito Condominial pela DALMASS. Membra da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO e Comissão Especial de Arbitragem.
[1] BRASIL. Lei n. 13.777, de 20 de dezembro de 2018, Dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm>. Acesso em: 19 maio. 2020.
[2] http://www.caiocalfat.com.br/wp-content/uploads/2018/06/Cen%C3%A1rio-do-Desenvolvimento-de-Multipropriedades-no-Brasil-2018-Caio-Calfat-Real-Estate-Consulting-5.pdf