De: Luiz Antônio Lorena de Souza Filho
Um colega, do ramo de restaurante, me procurou essa semana muito preocupado com o pagamento do aluguel do seu comércio.
Ele me relatou que não terá mais caixa para pagar o aluguel do próximo mês, já que a reserva que tinha guardada foi usada para pagar as despesas do mês anterior.
Apesar de ter conversado com ele ao telefone, pude sentir na sua voz o nível de estresse que ele estava sentindo.
Infelizmente, essa é a situação de vários empresários que, em meio à crise do coronavírus, viram suas atividades significativamente comprometidas.
Pagamento de funcionários, fornecedores, empréstimos bancários e aluguéis são apenas algumas das preocupações que tem tirado o sono de muita gente.
E, não com razão, não é mesmo? Pois, quem irá pagar todas essas contas?
Mas, vamos nos ater aqui a questão do pagamento do aluguel, objeto da consulta que fiz com o meu colega.
Olha só as perguntas que surgiram durante a conversa:
– Luiz! Posso suspender o pagamento?
– Posso efetuar o pagamento parcial?
– E, se eu não pagar? Meu nome será imediatamente negativado?
– Posso ser despejado?
Se você está na mesma situação que ele, com certeza também já as questionou ou até mesmo procurou por respostas no Google.
Assim como fiz com meu colega, vou te mostrar, a seguir, algumas soluções que podem lhe ajudar quando o assunto é pagamento de aluguel de imóvel comercial em tempos de Covid-19.
PASSO 01 – O QUE O LOCARDOR PODE FAZER
Comece sempre pensando pela perspectiva da outra parte.
O locador do imóvel que você utiliza pode depender do aluguel que você paga para viver.
É importante ficar claro que, apesar dos impactos da pandemia na economia, os contratos de aluguel permanecem válidos.
Isso nada mais quer dizer que: Os contratos devem ser cumpridos.
Falando em bom português, quer dizer que você não pode simplesmente suspender o pagamento do aluguel ou reduzir o valor que paga da forma que bem lhe convém.
Se você simplesmente parar de pagar, o locador poderá aplicar as penalidades previstas no contrato, incluindo aí, multa e juros, sem falar na possibilidade de protesto do crédito, o que poderá prejudicar muito sua vida com os fornecedores.
E, não se esqueça que o locador poderá ingressar com um processo judicial para cobrar a dívida.
E, o mais grave, o locador poderá te despejar do imóvel.
Imagina só. Em meio a pandemia de coronavírus você tendo que responder por uma dívida judicial, tendo seu dinheiro penhorado e ainda sendo despejado?
Péssimo cenário, não é verdade!!!!
Saiba você que existe um Projeto de Lei (PL nº 1.179/2020) em trâmite no Congresso Nacional, que trata sobre regras emergenciais e transitórias no período de pandemia.
Dentre essas regras, consta a proibição de despejo por falta de pagamento de aluguel até 31 de outubro de 2020, desde que o inadimplemento tenha ocorrido a partir de 20 de março de 2020 e que, necessariamente, seja em virtude da pandemia.
Mas, cuidado!!!!!
Trata-se apenas de um projeto de lei que ainda não foi aprovado. Essa regra ainda não está valendo.
Isso quer dizer que você, por enquanto, não poderá contar com essa lei e, sim, poderá, até então, ser despejado.
Fique claro que não estou aqui querendo piorar a situação. Precisamos entender bem a realidade do cenário para buscar soluções práticas e possíveis. Vamos a elas:
PASSO 02 – RENEGOCIE O CONTRATO
O diálogo é a melhor solução para qualquer problema.
Então, a primeira coisa que você precisa fazer é entrar em contato com o locador e propor uma renegociação.
Para que toda relação dê certo, ainda mais em momentos de crise, é preciso haver concessões recíprocas. Cada um terá que ceder um pouco para buscar o ponto comum.
E a manutenção da relação será benéfica para cada uma das partes.
Ora, se o contrato for desfeito, o locador dificilmente conseguirá alugar novamente o imóvel rapidamente.
As pessoas estão, nesse momento, pensando duas vezes antes de fazer qualquer compromisso financeiro. Nunca é demais voltar à máxima do: “mais vale um passarinho na mão do que dois voando”.
De outro lado, o inquilino ou locatário comercial tem interesse em manter o seu estabelecimento naquele local, já que certamente seus clientes já criaram uma identificação com o ponto.
Na prática, tenho observado que inquilinos e proprietários têm obtido excelentes resultados com a renegociação, como:
a) Diminuição do preço do aluguel durante o período da pandemia;
b) Postergação dos pagamentos pelo mesmo período, jogando as parcelas para o final do
ano, por exemplo;
c) Parcelamento dos aluguéis durante o período da pandemia;
d) Isenção do pagamento por um período determinado.
Mas, infelizmente, sabemos que nem sempre a negociação é possível.
Caso o locador não tenha interesse na renegociação, imponha dificuldades, ou não flexibilize a negociação, o empresário inquilino terá que agir com cautela.
Não faça nenhum tipo de ameaça ou leve a questão para o lado pessoal. Lembre-se do que alertamos acima, o contrato continua válido e você não pode simplesmente deixar de pagá-lo diante das consequências que já mencionei.
Nesta situação, faça uma notificação extrajudicial. Procure um profissional da área e peça ajuda para fazer essa peça.
É importante que você deixe claro os motivos e as evidências que justificam a renegociação do contrato de locação. Aproveite o momento para deixar por escrito a sua proposta (isenção, desconto, suspensão, dentre outros).
A notificação extrajudicial é importante para demonstrar que a alternativa da renegociação foi buscada por você e servirá como ato preparatório para uma eventual ação de revisão ou até mesmo de rescisão contratual.
A notificação ainda será relevante para demonstrar que houve tentativa de solução amigável, fato que poderá ser bem visto pela justiça em caso de ação judicial.
PASSO 03 – INGRESSE COM UMA AÇÃO JUDICIAL PARA REVISAR O CONTRATO
Caso a renegociação não prossiga e você e o locador do imóvel não chegue a um acordo, você terá que ingressar com uma ação judicial para revisar o contrato.
Não é a melhor saída, mas, em certos casos, pode ser a sua única saída para evitar a inadimplência.
Aos olhos da Justiça, a pandemia do coronavírus poderá ser considerada como fator de desequilíbrio contratual. Isso quer dizer que o judiciário poderá intervir na relação contratual para restabelecer o equilíbrio.
No direito, quando umas das partes é obrigada a suportar um ônus maior do que a outra por uma situação imprevista e que apareceu após o contrato ter sido firmado, damos o nome para isso de onerosidade excessiva.
Ou seja, o contrato ficou muito pesado para uma das partes em benefício da outra. E, para resolver essa situação, o juiz pode ser chamado a restabelecer esse equilíbrio.
Os decretos estaduais e municipais que determinaram o isolamento social e a proibição das atividades não essenciais acabou gerando uma queda abrupta dos rendimentos das empresas.
Ora, ao fazer o contrato de locação, a empresa contava certamente com um determinado faturamento, facilmente previsto a depender do segmento comercial.
Porém, com as medidas adotadas de fechamento e limitações de contato social, diversas empresas ficaram impossibilitadas de operar, havendo então redução do faturamento.
Natural pensarmos que o valor pago com o aluguel, nessa nova circunstância, tornou-se bastante pesado/oneroso para a empresa, em nítido desequilíbrio.
Os prejuízos da pandemia precisam ser distribuídos entre as partes. O locador não pode receber da mesma forma de antes, enquanto o inquilino se vê forçado a assumir toda a responsabilidade pelo pagamento do aluguel, sem ter condições para tanto.
Nesse sentido, uma interessante decisão do juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, do Tribunal de Justiça de São Paulo, decidiu que:
“Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”
Dessa forma, caso seja necessário ingressar com um processo, converse bastante com seu advogado para que você possa adequar bem aquilo que você quer pedir ao juiz e que possa lhe dar condições de continuar com aquele contrato.
Você poderá pedir, por exemplo, a redução do valor do aluguel no período da pandemia, a paralisação momentânea da cobrança, o parcelamento dos valores, dentre outros. Tudo dependerá das peculiaridades do seu caso.
Uma coisa que você precisa saber é: não tenha medo de ingressar com um processo. Não tema a reação do locador (proprietário do imóvel), da imobiliária e nem de ninguém.
Você não está fazendo nada de errado. Está apenas buscando a manutenção da sua empresa. Está buscando a manutenção de um sonho, do seu ganha-pão e do trabalho de inúmeras pessoas que dependem de você.
Isso pode até parecer um pouco de auto ajuda, mas eu não ligo.
O que eu quero é que você saiba dos seus direitos e vá atrás daquilo que você acredita. Você não está sozinho e um bom advogado poderá lhe dar o suporte necessário para isso.
PASSO 04 – INGRESSE COM UMA AÇÃO JUDICIAL PARA RESCINDIR O CONTRATO
Caso sua empresa não tenha mais condições de seguir com o contrato de locação devido à crise do coronavírus, ou, até mesmo, já vinha passando por dificuldades financeiras antes e a pandemia foi o ponto final, será preciso rescindir o contrato.
Mais uma vez voltamos a questão do não pagamento das parcelas.
Se você já consegue visualizar que não terá mais condições de arcar com as despesas dos alugueres, tome você a iniciativa e parta para a rescisão do contrato.
Só não se torne inadimplente e deixe a dívida avolumar-se. Isso pode ser muito ruim para você, pois, lembre-se do que eu disse, essa dívida pode sair muito cara.
Então, há a possibilidade de você ingressar com uma ação judicial para romper o vínculo contratual e, uma grande vantagem, você poderá afastar a penalidade pelo descumprimento contratual, como, por exemplo, a multa.
É isso mesmo que você leu.
Caso você consiga provar no judiciário que está numa situação imprevista e inevitável, como no caso de fechamento obrigatório das portas de seu estabelecimento durante a quarentena, a multa não poderá ser aplicada.
Ora, a lógica é simples. Se a dificuldade financeira em continuar com o contrato foi ocasionada por um fato alheio as partes, como a pandemia, não pode a uma delas ser atribuído a culpa pelo desfazimento do negócio.
Nessa situação, cada um coloca sua bola de baixo do braço e segue o seu rumo, sem maiores consequências contratuais para nenhuma delas, a não ser a natural consequência do desfazimento do negócio, ruim para todas elas, como falamos acima.
Luiz Antônio Lorena de Souza Filho