[vc_row][vc_column][vc_single_image image=”11988″ img_size=”full”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]A fiança (art. 818, CC) é uma das garantias mais utilizadas nos contratos para locação de imóveis por ser mais acessível e menos onerosa ao locatário, gerando obrigações contratuais ao fiador, principalmente em caso de descumprimento do contrato pelo locatário, quando o fiador passa a responder pela dívida com o seu patrimônio, incluindo o seu imóvel residencial, considerado bem de família para os fins legais, sendo um caso excepcional estabelecido no ordenamento jurídico (art. 3º da Lei 8.009/90).
Embora pacificado o entendimento de que é possível a penhora do bem de família do fiador por dívida decorrente de contrato de locação residencial, em recente julgado proferido em 12/06/2018, por maioria de votos, o STF rompeu com o quanto consolidado há tantos anos, afastando a penhora lavrada numa execução decorrente de inadimplemento no contrato de locação comercial, oportunidade em que declarou a impenhorabilidade do bem de família do fiador.
Os fundamentos adotados pelos Ministros Rosa Weber, Marco Aurélio e Luiz Fux observaram que a “livre iniciativa não poderá colocar em detrimento o direito fundamental e social à moradia”.
O acórdão proferido nos autos do Recurso Extraordinário nº 605.706 ainda não restou publicado, porém a decisão já causa euforia no âmbito das locações, pois há volume significativo de contratos garantidos exclusivamente através da fiança, cujo garantidor possui apenas o bem de família para responder pelos débitos.
Além do que, a penhora do bem de família advinda da garantia pessoal nestes casos, acaba servindo como forma de forçar o locatário ao pagamento do quanto devido.
O precedente acaba por esvaziar a eficácia desta modalidade de garantia, que inclusive servia como forma de perscrutar a credibilidade do locatário no momento da contratação, uma vez que o fiador apenas se arriscaria quando houvesse um mínimo de certeza quanto à credibilidade e responsabilidade do locatário com o cumprimento de suas obrigações. O invariável é que a decisão poderá trazer à baila intensas discussões, inclusive em razão desta afronta direta à efetividade do instituto perante os credores.
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Fonte: Newsletter NFA
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